牛哥之刘

聊聊保利——系列短文第六篇

大家好，我是牛哥，我们接上篇继续聊：
本篇作为保利系列短文分析的终结篇，主要聊下关于房地产行业、关于保利的一些看法：
六、关于房地产行业。
在谈房地产行业之前，先直接引用《保利2023-2024年不动产行业白皮书》中几段文字供大家参考：
观点1：未来很长一段时间，房地产行业...

聊聊保利——系列短文第五篇

大家好，我是牛哥；你的点赞、收藏及留言是我继续分享的动力，我们接上篇继续聊。
五、现金流量表
在财务的三大报表分析中，现金流量表是最难作假的。想要评估一个企业是否赚钱，需要分析利润表的毛利率和净利率指标；但是如果想要确认企业赚的是真金白银，还是一堆的应收账款，则要分析现...

聊聊保利——系列短文第四篇

接上篇继续聊：
四、利润表
1、毛利率：公司综合毛利率 16.02%，同比下降 5.99 %，主要因低利润项目结转占比提升，符合行业趋势。毛利率是财务分析中非常重要的指标，通过毛利率可以分析公司的主营业务、公司在产业链中的竞争格局，以及分析行业整体的毛利率趋势。
分析：（1）通过保...

聊聊保利——系列短文第三篇

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三、资产负债表——负债及所有者权益
1、应付账款：1734亿；（1）主要包括预提成本费用876亿及应付工程款851亿元；（2）2023年度，集中资源保障品质交付，竣工面积 4053 万平方米，同比增长 2%，完成 29.1 万套品质交付，同比增长 12%。
分析：（1）应付账款中的预提成...

聊聊保利——系列短文第二篇

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二、资产负债表——资产
1、货币资金
2023年货币资金余额1480亿，公司受到监管的预售房款为 522 亿元，母公司货币资金116亿元，存放财务公司的存款471亿元；
思考：（1）2023年度货币资金较2022年度减少285亿元，同比2022年度下降16%；（2）预售房款的监管比例为=5...

聊聊保利——系列短文第一篇

在地产行业中，万科和保利总是拿来做对比。前面的短文中，我们聊了聊万科，那么接下来的系列短文，我们来聊聊保利：
一、23年度经营数据总览
（1）、营业收入：从2022年的2810亿增长至2023年的3468亿，同比增长23.42%； 归母净利润：从2022年的183亿降低至2023年的121亿，同比下降34.13%；...

关于万科股东会的几点思考

4月30日，万科在深圳召开2023年度股东大会。
在股东会上，万科管理层提到以下几点关键信息：
1、降负债：万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，其未来五年付息负债总规模要降一半以上。降负债在业绩推介及年报中都有披露，按照目前3200亿的有息负债规模，24-25年减少1000亿，26-28年需...

聊聊万科

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十四、后续跟踪重点
万科的未来会如何？是否会从此就一蹶不振呢？根据我对房地产行业的了解，业内基本有一个共识：“房地产行业不会消失，未来很长一段时间维持8-10万亿左右的市场容量没什么大的问题”。那么是否还会有万科的一席之地呢？我认为以下几个方面值得重点关注：...

聊聊万科

接上篇继续聊：
十三、万科的变化
（1）投资决策权限由地方决策回归集团决策。众所周知，2018年万科提出“活下去”，但是由于拿地的决策权基本还在地方，万科的各路诸侯仍是高歌猛进。2019年-2021年期间，全口径拿地面积9750万平方米，全口径拿地金额6549亿，占2019-2021年当期销售金额比...

讨论

回复@御逍遥: 现在没死的，也基本上都残了//@御逍遥:回复@牛哥之刘:股价再腰斩，万科死不死不重要，小散都死了

讨论

回复@隐之财汇: 是的，估价已经有体现，但是2024年的持股体验预计还是会比较差。//@隐之财汇:回复@牛哥之刘:估价已经充分反映了这个困境，而且有点过头了！虽然不能预料什么时候能反转，但有一两段大反弹是可能的，如果最近一季报还有增长，季报做个增长不难，看郁会计愿意不！

讨论

回复@御逍遥: 不至于这么悲观，这个可能性是极小概率事件。//@御逍遥:回复@牛哥之刘:短期无解，很可能拖死万科

聊聊万科

接上篇继续聊：
前面七篇短文基本上将万科三大报表上的重要科目都简单的聊了一遍，后面篇幅主要聊下万科的困境、万科的变化以及后续跟踪重点三个方面：
十二、万科的困境
（1）短期现金流困境。在2023年业绩推介会及后续的投资者交流会上，万科管理层都有提到这个问题。万科原来是通过...

聊聊万科

接上篇继续聊：
十一、现金流
企业的现金流就像人体的血液，重要程度不言而喻。一个企业无论资产多么庞大，如果遇到现金流枯竭而不能尽快解决，也将会轰然倒下。“现金为王”大抵就是这个意思。分析现金流，财务领域有句话叫做“有利润的收入,有现金流的利润”，翻译成大白话就是卖出去的...

聊聊万科

接上篇继续聊：
十、四费分析
（1）房地产行业与其他行业一个比较明显的区别在于：从销售产品出去到确认报表收入这个过程比较漫长，一般如果不是现房销售，销售和确认报表收入不会在同一年度。所以会导致一个错配的问题。比如当年度发生的四费，对应的不是当年的报表收入，而是当年的销售...

聊聊万科

接上篇继续聊：
九、营业收入及营业成本
（1）营业收入构成：
根据23年年报披露，报告期内，本集团实现营业收入 4,657.4 亿元，同比下降 7.6%；实现归母净利润 121.6 亿元，同比下降 46.4%；其中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,297.5 亿元，占比 92.3%；来自物业服...

聊聊万科

接上篇继续聊：
七、其他应收款
万科财报中其他应收款主要是由“合作方经营往来款”928亿、应收联营/合营企业款1453亿构成，这两部分占了其他应收款总额2548亿的93.43%；针对这个科目，主要有三个疑问：
（1）“合作方经营往来款”928亿，这个应该是属于万科与合作方合作过程中，由万...

讨论

一季度GDP同比增长5.3%，房地产业是里面唯一 一个最靓的仔！

聊聊万科

接上篇继续聊：
五、投资性房地产
（1）对于投资性房地产，行业内一般有两种计量方式：一种是按照成本法计量，另外一种是按照公允价值计量。区别在于按照成本法进行计量，每年都需要计提折旧，折旧一方面会减少资产的账目价值，另一方面因为计提折旧而会对应减少当年的利润（约为折旧额*75...

聊聊万科

接上篇继续聊：
三、合同负债
（1）由于房地产行业采用预售制，在房屋未交付前，卖出去收到的钱都在财务报表的合同负债（原企业准则变更前挂“预收账款”）体现。所以，分析房地产行业，除了关注每月公布的销售数据外，我们也需要重点关注“合同负债”的结余金额。
（2）首先，"合...