在地产行业中，万科和保利总是拿来做对比。前面的短文中，我们聊了聊万科，那么接下来的系列短文，我们来聊聊保利：
一、23年度经营数据总览
（1）、营业收入：从2022年的2810亿增长至2023年的3468亿，同比增长23.42%； 归母净利润：从2022年的183亿降低至2023年的121亿，同比下降34.13%； 经营性现金流净额：从2022年的74亿增长至2023年的118亿，同比增长87.68%。
（2）、销售金额：从2022年的4573亿降低至2023年的4222亿，同比下降9.23%；市场占有率：从2022年的3.43%上升至2023年的3.62%；拿地金额：从2022年的1613亿增长至2023年的1632亿元，同比增长1.18%。
（3）、资产负债结构：2023年期末，公司资产负债率 76.55%、扣预收资产负债率 67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降 1.56%、1.34% 和 2.37% ，现金短债比 1.28。
（4）、融资情况：1 年内到期的债务余额为 737 亿元，占有息负债比重为 20.82%，较期初下降 0.46 个百分点。公司有息债务余额 3543 亿元，较期初减少 271 亿元， 综合融资成本约 3.56%，较上年末下降 36 个 BP；年内公司新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至 3.0%。
（5）、分红方案：2022年度每 10 股派发现金红利 4.50 元（含税），2023年度每 10 股派发现金红利 4.10 元（含税），即使按照目前的收盘价8.91元计算，含税的分红率4.60%。
以下是牛哥针对保利2023年财报经营数据的总体评价：
先说亮点：
亮点一：在拿地金额同比增加1.18%、交付面积同比增加21%、销售金额同比下降9.23%的情况下，实现了经营性净现金流同比增长87.68%。通俗解释就是：既保证了公司未来的可持续发展（拿地金额不减少），又完成了当年度的发展任务（交付面积大幅增长、销售金额下降但是市场占有率不断提升 ），并且确保自己手中还有更多的余粮（经营性净现金流大幅增长）。这份“既要”、“又要”、“并且”的成绩单实属不易。
究其原因，来自两方面：一方面，加快回笼，盘活受限资金。公司抢销售的同时，加强按揭和待收房款回收，全年回笼金额 4304 亿元，销售回笼率 102%，其中当年销售回笼率 78.3%，同比提升 11.2 个百分点。公司通过加速参股项目 投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金 529 亿元。另一方面：公司新开工面积从2022年的2375万平方米下降至2023年的1491万平方米，同比下降37%；公司有意通过减少新开工面积，减少当年度的现金流出压力。这应该就是所谓的“开源节流”，优秀的公司在面对逆境时总是展现更多的韧性。
亮点二：市场占有率从2022年度的3.43%上升至2023年度的3.62%，同比提升0.19%。这轮房地产史诗级大调整就是房地产行业供给侧出清的过程，房地产行业再也不可能达到2021年18万亿的规模，但是在未来很长一段时间仍将是10万亿级别的规模。而在这轮出清的过程中，优秀头部房企的销售规模虽然也有可能下降，但是行业的集中度却不断提升，未来行业的利润率也将慢慢回归正常。
亮点三：有息负债规模下降，综合融资成本降低。在行业竞争对手不断暴雷的情况下，保利融资环境并未受到太大的影响，凭借央企的背景，在本轮国内降息的周期下，反而融资成本不断降低。
亮点四：2023年，保利仍保持了税前4.6%的分红率。在万科宣布2023年度不分红的背景下，保利仍然维持了高分红率就显得更加弥足珍贵。
再说不足：
最大的不足就是：归母净利润从2022年的183亿降低至2023年的121亿，同比下降34.13%。具体原因：由于前几年的高价拿地导致2023年结转的毛利率大幅下滑、以及计提了大额的资产减值损失。
虽然整体的大环境如此，但是保利拥有大量的存量土储资源，并且在国家提倡“房住不炒”的大背景下，作为拥有央企背景的保利，在前几年高地价的时候仍也参与大量拿地，这也是我有点不明白的地方。
总体来说，在房地产行业大幅下行的时候，保利2023年整体的经营数据属于优秀的水平。
这次就聊到这里，我是牛哥，欢迎给我留言，我们下次继续聊。