接上篇继续聊：
十四、后续跟踪重点
万科的未来会如何？是否会从此就一蹶不振呢？根据我对房地产行业的了解，业内基本有一个共识：“房地产行业不会消失，未来很长一段时间维持8-10万亿左右的市场容量没什么大的问题”。那么是否还会有万科的一席之地呢？我认为以下几个方面值得重点关注：
（1）关注万科品牌是否受损；在房地产市场，因万科品牌的存在，销售一直存在一定的溢价。那么，本轮的债务危机，有没有影响到消费者对于万科的普遍认可，是否存在普遍担心万科不能保质保量交房而弃购的情况？是否存在同一地段、同一价位、相同配置时，万科的去化没有竞品那么好？如果我们所在城市有这样的机会，不妨花点时间去了解下。
如果从具体量化的指标来跟踪，我们需要重点关注万科每月销售数据。根据万科目前账上的“合同负债”以及“已售未结算面积”等各项指标分析，万科如果需要维持比较良好的永续经营。我认为万科每月需维持至少300亿的房地产销售，即每年房开销售额需要达到至少3600亿。
（2）关注万科信用是否受损；对于房地产这种高杠杆行业来说，信用的重要性不言而喻。万科的融资模式由集团信用融资变更为项目融资的过程中，其实是金融机构没原来那么信任万科了，万科的信用受到一定程度的损害。
说白了就是，原来只要万科需要融资，基本上不需要抵押，凭着万科集团在市场上的信用，就可以一次性借到大量的资金。但是，因为本轮债务危机，现在项目融资，需要下落的每个项目；不仅需要用每个项目作为抵押担保物，而且需要根据项目的进度分批次的提款。提款金额分批次，并且需要增加担保物，这就是信用受损的体现。
后续，我们需要重点关注：万科低息融资的金额是否越来越少了？或者说融资成本是否大幅度的提高？融资提款的条件越来越严苛了？这些都是信用受损的体现。
（3）关注股权交易及大宗资产处置情况；万科在2023年年报中提及：为确保安全底线，2024年通过大宗资产、股权交易回款不低于300亿元。后续我们需要重点关注：万科2024年通过大宗资产、股权交易回款300亿是否实现？处置的大宗资产相对于成本是折价还是溢价？这对于评估万科管理层是否诚信以及评估万科剩余资产的价值非常重要。
（4）关注降有息负债效果；万科在2023年年报中还提及：坚定降杠杆，未来两年削减付息债务 1000 亿元以上。后续重点关注：万科资产负债结构的改变情况，特别是有息负债下降的情况。
（5）关注开发业务毛利情况；万科是否在未来还有一席之地，或者说万科的价值能否回归。除确保至少每年3600亿及以上的销售额外，另外一个非常重要的考核指标就是毛利率。后续重点关注：万科的毛利率回归至20%属于一个合格的水平，回归至25%以上属于优秀的水平。
这次就聊到这里，我是牛哥，欢迎给我留言，我们下次继续聊。