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五、现金流量表
在财务的三大报表分析中，现金流量表是最难作假的。想要评估一个企业是否赚钱，需要分析利润表的毛利率和净利率指标；但是如果想要确认企业赚的是真金白银，还是一堆的应收账款，则要分析现金流量表。对于房地产行业而言，常规的是通过“以销定产”的方式保持现金流的稳定。
1、销售商品、提供劳务收到的现金
（1）对于销售的当年就能确认收入的行业来说（比如制造业），“销售商品、提供劳务收到的现金”一般与利润表中的“营业收入”进行对比分析，来判断当年销售的货物有多大比例能在当年收回现金；而我们前面提到过，房地产行业由于销售周期较长（从预售到确认收入一般需要2年左右），当年度利润表中的营业收入实际不是当年度销售的，所以我们需要用“销售商品、提供劳务收到的现金”与当年的“销售额”进行对比分析来判断回款质量。
（2）我们分析保利2019-2023年最近5年的回款质量如下：
（3）分析：首先，保利最近5年“销售收现”/销售额的比例是逐年提高的，说明回款的质量越来越高；其次，2023年年报披露：全年回笼金额 4304 亿 元，销售回笼率 102%，其中当年销售回笼率 78.3%，同比提升 11.2 %。这个销售回笼率在年报未做详细披露，显然与我们计算的回款率80%相差较大？我猜可能是比如类似工抵这种销售，统计进了回笼率指标，但是由于没有实际收到现金，所以导致两个计算指标的差异；最后，根据我对房地产行业的了解，一般优秀的地产企业，综合回款率（当年回款的金额/当年销售的金额）都会超过90%。
2、经营活动产生的现金流量净额（经净额）
（1）“经净额”这个指标是指企业日常主要经营活动产生的，不包括投资活动及筹资活动产生的现金流净额，一般用来与当期的“净利润”指标进行对比分析，来判断净利润的回款质量。但是，由于房地产行业的销售结转错配，所以这个指标分析对于地产行业意义不大。
（2）我们来分析保利2019-2023年最近5年“经净额”的绝对值与万科进行对比：
（3）分析：首先，保利2019-2020年的“经净额”质量是低于万科的，但是2020-2023年最近3年的“经金额”明显优于万科。其次，很明显，保利最近2年的销售额反超万科，并且在保持了稳定的拿地金额（拿地金额是万科的2倍）之后，“经净额”还明显优于万科。最后，可以想象，如果不是万科最近两年，刻意缩减拿地金额（或者说是被迫没钱拿地），万科的管理层还好意思说“经营性现金流连续15年为正”。这也反映出万科最近2年的管理是出了比较大的问题，同时也反衬出保利最近2年的管理动作是远远优于万科的。
3、投资活动产生的现金流量净额/筹资活动产生的现金流量净额
（1）这两个指标是分析企业除日常经营活动之外的，投资及筹资的现金流进及流出情况：
（2）分析：保利2019-2021年投资现金流净额为负，2022-2023年为小额正数，说明保利前三年还在大规模的投资扩张，最近2年有意控制了投资扩张规模；保利2019-2020年筹资现金流净额基本保持平衡，2020年主要是向外净借款了几百亿，2022-2023年有意控制债务规模，特别是2023年，偿还净债务300亿左右。这也与2023年年报披露“报告期末，公司有息债务余额 3543 亿元，较期初减少 271 亿元”基本吻合。
这次就聊到这里，我是牛哥，我们下次继续聊。