接上篇继续聊：
十三、万科的变化
（1）投资决策权限由地方决策回归集团决策。众所周知，2018年万科提出“活下去”，但是由于拿地的决策权基本还在地方，万科的各路诸侯仍是高歌猛进。2019年-2021年期间，全口径拿地面积9750万平方米，全口径拿地金额6549亿，占2019-2021年当期销售金额比约为33%。说得委婉一点，是因为“惯性”所驱；说得直白点，就是各路诸侯因为“利益”所驱。即使万科管理层最早意识到这个问题，但职业经理人总是摆脱不了规模带来的“诱惑”，或许人性如此，万科亦不例外。
痛定思痛，或许是被迫如此，2021年年报提到 “通过开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能”，万科的投资决策权由地方回归到集团。通过2022年、2023年的拿地数据，可以很明显发现一个特点：新的拿地更加聚焦在一、二线城市，拿地均价也由原来的约7000元/㎡上涨至约13000元/㎡。这个在2023年的年报也有明确的披露：“报告期内新获取资源以住宅品类为主，并主要分布在北京、上海、 杭州、成都等主要城市。”
另外，由于最近两年的拿地更为审慎，拿地的毛利率也逐渐回归至20%左右，这个万科的管理层在业绩推介会上也有提及，相信未来几年，万科报表的毛利率水平也会逐步回归。
（2）组织架构的精简。这个从年报直接披露或者新闻报告都有看到，从管理费用科目分析也会发现，万科2023年度管理费用较2022年度下降40%。而管理费用中的主要构成还是人员薪资及折旧等。
2024年度，万科新开工面积预计比2023年度减少37%（由2023年的1706万平方米，减少至2024年的1072万平方米），竣工面积预计比2024年减少30%（由2023年的3134万平方米减少至2024年的2206万平方米）。在新开工及竣工面积都同比减少30%及以上时，相信2024年管理费用还可进一步压缩。当然，顺便提一下，2024年新开工及竣工面积同比减少，2024年支付端的现金流减少对于化解现金流危机也有一定帮助。
为了主动适应市场环境变化，匹配业务发展需要。万科在“人”和“事”这两件大事上都做了深刻的变化与转型，相信多次穿越周期的万科，这次也能一样度过本轮危机。
这次就聊到这里，我是牛哥，欢迎给我留言，我们下次继续聊。