刚刚看完招商蛇口的业绩发布会。认真仔细的听了两遍。招商蛇口未来几年的行动方案和对市场的判断简单陈列一下:
1，长租公寓是公司未来发展的一个重要的点，公司会轻重并举，积极发展保障性租赁住房业务，和地方国企合作，收储存量房转为保障性租赁住房。
2，未来的拿地，不再重视规模，短期内想保持在前五名内，未来重点向经营服务业转型，这是整个行业都要面临的问题。
3，拿地不强求，宁可错过，不能拿错。
4，关于市值管理，还是以经营好公司为为目标，低头做事。
5，拿地强度的根据销售规模来，不再加杠杆了。
6，房地产市场还是一个很大的市场，未来市场规模会在10万亿左右波动。
7，今年的房地产市场，大概率是前低后高。市场调整有些跌过头了。不能只看一季度(2023年一季度具有特殊性)销售。
8，招蛇2022年拿的项目已经销售完了，2023年的拿地销售了一部分(意思是以前存量的项目还有很多未销售?)
9，如果市场还这么冰冷下去，那整个行业基本上都完了。这不是企业问题，是行业的问题。
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看到上面这些信息，是不是感觉很熟悉。这些都是万科这些年一直在做的。很多人骂万科管理层，骂万科转型积累了太多低效资产，却不知未来所有的房企都要走万科这些年来走过的路。万科之所以能成为房地产标杆，恰恰就是很多人骂的地方，一直走在行业之前，引领整个行业，万科摸着石头过河，其他房企摸着万科过河。
但过于超前的认知也让万科背负沉重的负担。万科是最早进入长租公寓的，但由于当时缺乏政策支持，万科背负沉重的负担(融资成本高，拿地贵，地方政策上没支持)。也是因为这些负担，万科直到2023年才实现成本法下的盈利，但万科已经占得先机，长租公寓的窗口期到2025年就会关闭，留给其他房企的时间不多了。
万科也是最早进入物流地产的，投资普洛斯，建立万纬物流，成为行业第一。
万科商业，根据克而瑞和中指研究院的排名，也做到了行业第三(只有印力，不包含万科区域商业)，超过了新城吾悦和龙湖天街(别抬杠，仁者见仁。商业广场最重要的是资产质量，不是数量，况且万科规模也不吃亏)。
万科的多元化并不失败，经营服务业的四个方向，三个行业第一第一，一个第三，算是很优秀的成绩了。但这些资产有个很致命的的问题，第一:就是带来的现金流极其有限，四个业务，合计带来的现金流500多亿。其中最大的万物云因为是上市公司，资金不能调用。其他三项，合计只能带来不到200亿的现金流，扣除税费等，实际也就100来亿。第二:回报率不高，这是整个中国商业资产运营都面临的问题，现在随着郑策支持和资本市场成熟 回报率正在慢慢提高。
多元化还造成万科在另一个方向上都窘迫，就是同样的市场，同样拿地，万科因为经营性资产占用大量现金，同时为了保持财务的安全性，只能大量合作开发。合作开发在地产上行期，可以用较小的钱撬动更大的销售额，回流更多的现金来发展。但下行期，因为合作方实力问题，反而需要万科不断投钱，加重了现金流出。而且因为利益分配问题，哪怕自己想降价出售换流速，合作方不同意，就无法实施，没有完全的主动权。更怕的是，如果合作方转走了项目收款，那对于万科来说很难受。所以关注万科的其他应收账款就是必须重视的一项(年报重点观察项）。公司转型缩表期恰好遇到行业剧烈下行期，的确是难受了点。
现在整个房地产行业都面临艰难的境地，网上都在踩高贬低，发泄情绪，这里不做辩护，如果谁认为哪家公司可以超出行业而独立表现，那他认知的就是对的。
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上一段指出了万科的问题，提出万科的问题，那么后边其他地产公司同样进行转型的时候，投资其他公司，也要想想这方面，如果转型期刚好遇到行业剧烈调整期呢？这个时候公司还能不能继续良好运行下去?行业是个永续行业，也是个规模巨大的行业，行业调整会出清很多公司，但留下来的企业怎么经营，如何经营，经营会遇到什么危险，万科这些年的经历会给我们带来了很好的经验。