没有这些多元化,万科就是恒碧融
关于房地产未来发展,五年前黄奇帆就把结果告诉了大家,房地产是永续发展的行业,是国民经济第一支柱产业,未来也是,但中国房地产开发商排行榜前十的发展模式都是有问题的,“高负债/高利贷/高杠杆/高周转”薄利多销规模化发展模式已经不适应住房规模总量递减周期,调控一旦硬着陆,缩量跌价的周转是负向循环,那高周转一不小心就可能转出大窟窿,所以人家5年前就喊话开发商转型李嘉诚模式“低负债/低利贷/低杠杆/慢周转高毛利/高净利/高效益”的发展模式,他指出排名榜前50地产开发商没有一个能像李嘉诚一样,“土地物业自持/囤积居奇/待价而沽”能在一个项目上赚到300%利润,缩小规模提高效益,转型为“三足鼎立的主营业务架构”比如华侨城转型“房地产物业发展+文化产业+旅游产业”,比如万科转型为“房地产物业发展+物流服务业+商业及文娱消费服务业”。
提示一下,崩盘的房地产公司都是“高负债/高利贷/高杠杆/高周转/轻资产/规模化发展模式,为什么轻资产的恒大/融创/碧桂园/世茂集团出问题,为什么重资产龙湖集团/新城控股/万达集团目前为止没有问题?因为轻资产是挪用客户的预售款/工程款/材料款做生意,空手道借鸡生蛋的高周转,地方政府担忧项目出现烂尾楼,就冻结项目预售款,那空手道就十个口一个盖到处是窟窿
李嘉诚的发展模式,是趁房地产低迷地价便宜时期大量囤积土地,比如香港九七回归前地产泡沫破裂时期,人家李嘉诚就买买买,从香港一路买到大陆,搁置十年,等地段成熟后再慢慢开发。自持巨量土储和物业,那肯定担忧公司有巨额的利息支出,所以前期地产开发商6%借贷利率肯定不行,而今房贷利率慢慢在降低,房地产低迷时期,浮动利率大概率是与日本房贷利率接轨1%左右,这是趋势判断,李嘉诚的资金成本便宜,所以敢于买买买囤积居奇,土地物业持有十年待价而沽,因为货币是永远贬值的 而对应的稀缺资产是永远升值的。
中国恒大/融创中国/碧桂园等暴雷地产企业都是轻资产高周转的开发商,代表“高负债/高杠杆/高周转”薄利多销规模化发展模式不可持续,黄奇帆五年前就说这种模式有问题,要赶紧转型“低负债/低资金成本/慢周转”的李嘉诚物业自持/囤积居奇/待价而沽模式,一个项目要赚几倍利润才干。
新城发展/龙湖集团/万达集团等民营开发商属于重资产的房地产物业发展公司,恰恰是因为重资产限制了债务无限扩增,正因为有重资产抵押才苟活着。
你好 问个小白问题 业绩发布会在哪里看啊
攻击郁亮搞多元没王石专注住开牛逼的人,大多无脑。没有这些,当年的钱也只会变成更多的高价地和土储,比恒融碧好不了多少。万科之所以被高看一眼,也是因为这些做到行业第一的经营性业务,这些才是未来。先行者多交的学费,但也有了先发优势。
管理层很谨慎,但地产调整幅度远超想象。22年股东大会的时候,郁总的讲话透露出一种歉意,但如释重负,畅谈着万科的美好未来。这两年现实的骨感让管理层备受压力,郁总的乐观也慢慢消退,继续反思,想尽办法求解。好在万科底子厚,又有支持。于情于理,希望万科能安全上岸,实现自己大和房建的目标。
传闻中的万科高管的中饱私囊,你怎么看?
招商蛇口的走势确实好的多,目前能站在5.10.30均线上的大地产股真的是凤毛麟角了
卡位很重要,赢得了先机,品牌有了,规模有了,市场有了,就有未来。谁也不知道也许其中一个能跑出比万科母公司更大的市值来,就像美团,那么多年也没赚什么钱,但是作为外卖业的巨头,还是很值钱的。
万科究竟是“国”企还是“民”企这是关健!
若是“民”企,那万科只有死路一条!
万科转型
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