送了一天外卖，累成狗，回来一看，哎呀，又涨了两百粉，快300粉了，还收到30多块的投喂。
开心，好多股东可能想看我写写新城发展，毕竟新城发展是目前最低估的地产票，如果不是考虑摩擦成本以及控股这边我可以上多倍杠杆，我肯定也去买新城发展了。
今天就顺着新城发展，说一下公允价值估值技术这个事情，主要解决两个很多人比较好奇的事情：
1.投资性房地产的公允价值到底是怎么计算的？
2.新城发展的投资性房地产公允价值的估值在同业中属于什么水平？
首先，要明确一点，就是公允价值的估值是有明确的模型和流程的。而且公允价值的计量要经过三方估值机构和审计的重点审查的，审计的时候多数情况下公允价值的计量会被列为关键审计事项，需要获得充分可靠的审计证据。
因此，公允价值的计量并非随意确定的。
但是，公允价值确实又经常大幅变化，引起利润表的变动。这是为什么呢？
我送外卖的时候问过另一个外卖小哥，他告诉我说这叫做会计估计，具有主观性。
模型是确定的，流程也是确定的，这就像写好的程序一样，输入指令就能直接得到结果，但是这个指令输入多少，这是人确定的，这里就有商榷的地方了。
那么，我们反过来，只要找出他输入的关键数据是什么，就知道他的估值到底靠不靠谱。
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1.投资性房地产的公允价值到底是怎么计算的？
在这里介绍几种常见的方法：
A.比较法：最简单的办法，先看别人的MALL值多少钱，然后我的MALL和他的MALL差不多，那么通过别人的MALL算我的MALL。
问题是很少有这么大的巧合，恰好有差不都的MALL，还有明确的市场价格。所以缺少可比对象，目前少有公司采取这种方法，只有新城的没动工的土地使用了这种方法，因为土地的话，同质化高，容易获得市场价格。
B.成本法：核心原理是重置成本—折旧。很简单的，现在有个8成新的MALL，先算一下造一个全新的需要多少钱，然后按照折旧程度算一下这个8成新的MALL值多少。
缺点是重置成本也是靠算，不够准确，而且不能代表MALL本身的内在价值。比如在塔克拉玛干沙漠里有个MALL，平时就是负资产，但是你要算重置成本，那就高的离谱了，用这种方法算出来的就完全脱离价值了，目前也少有企业采用这种方法。
C.收益法：这是站在投资者角度的方法，用未来的现金流进行折现，是最合理的方法。因此，收益法是使用范围最广的方法，并且主要分成了三个流派。
第一个流派，叫直接资本化法。
MALL的价值=NOI/资本化率。NOI可以类比成股票的净利润，资本化率在数值上大约等于折现率减去NOI的增长率。
可能有点绕，举个例子就好理解了，比如有个MALL，净利润是4000万，折现率是5%，以后每年净利润每年增长1%，那么估值就是4000万/4%，等于10个小目标。如果净利润每年增长2%，估值就是4000万/3%，等于13.3个小目标。
你看，资本化率只是降低了一个点，估值直接增加了3.3个小目标，影响巨大。
优点是估值太简单粗暴了，别人给我一说，我就会了，我给你一说，相信你也会了。
使用这个方法的公司有华润，万达，大悦城等。
第二个流派，叫收益乘数法。
这个更加无脑，和股票类比的话，大概就是板块市盈率法。我有一个MALL，你有一个MALL，咱们哥俩好，都在一个城市里。我的MALL估值多少我不清楚，但是我听说你的MALL估值10个小目标，每年的净利润是5000万，收益乘数就是20。那我的MALL每年净利润4000万，我也乘个20，我的MALL就值8个小目标。
优点就是有手就能算，但实际上这个收益乘数不就是张嘴就来嘛，假设我周边有3个MALL，收益乘数分别是16，26，27。那我的收益乘数算多少合适？我说取个平均值23，言之有理，取个中位数26，也是合理的。而且别人的数据怎么获得也是个问题。
第三个流派，叫现金流折现法。
这是最合理，看起来最高大上，最准确的估值方法。
基本原理就是折现。把MALL未来的现金流分成两段。比如假设一个MALL未来还能开业30年，前3年有租约在手，租金每年增长2%，后来27年没有租约，假定每年增长1%，30年后，退出，收到最后一笔钱。那么前3年折现的时候，要用到折现率和年期收益率。后27年折现的时候，要用到折现率和复归收益率。很明显，复归收益率是最关键的指标。
甚至很多公司懒得算前三年，或者有租约的那部分，直接用复归收益率算30年。
而且在算折现的时候，复归收益率是假定投资者要求的报酬率，因此和最后的估值结果有强烈的负相关性。
同时，在算退出MALL的残值时，也要用到资本化率，因此资本化率同样对结果有影响，也是负相关。
2.新城发展的投资性房地产公允价值的估值在同业中属于什么水平？
和新城发展采用同样估值方法的典型房企，有中国海外发展和龙湖。
从2018年到2023年间，中国海外发展和新城发展的复归收益率基本上是非常稳定的。龙湖集团这几年在悄悄往下调整复归收益率，由于复归收益率和公允价值之间是负相关的，因此龙湖在有调增公允价值的嫌疑。
横向对比的话，2023数据不全，以2022年的数据来看，新城发展的复归收益率明显高于龙湖，因此估值上比龙湖也更保守。中国海外发展的中位数和新城发展的中位数相当，因此可以认为这两者的关键数据选择是比较合理的。
当然，除此之外，贴现率也是影响结果的关键指标，但是由于年报未曾披露，没办法对比，因此没有提及。