利率调低对万科基本面是实打实的利好，不仅是短期，而且是中长期的。虽然难以进行量化衡量，但利好是复合的，而非单方面的。首先，是融资方面的利好，利率降低，便于万科进行融资利率和久期的调整；其次，利率降低，有利于销售去化，再次，利率降低，提升万科经营性业务的估值，再次，利率降低，万...
谈古论股
基督徒
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这里面有经营性物业贷是10年的，土地质押类的是3年的。好像万科权益比都是100%的。万科权益比不是100%的以后怎么抵押贷款，这个可能是万科要想办法解决的？
看万科的抵押贷款，好像都是万科100%权益比的，但大量的万科物业都不是万科完全控股的，是不是不是完全控股的物业抵押贷款比较难处理。不知道不是万科完全控股的物业，万科是否能够按照权益比将物业切割后，然后将切割后的万科获取的部分抵押贷款。
30城不到800，万科能到210亿，这个销售数据相对而言还是比较强的。
回复@谈古论股: 万科第一季度的管理费用基本没降，考虑到销售数据下降如此之大，管理层在降成本方面反应如此缓慢难以理解。王石放弃1000万的退休金是否也是一种老谋深算的自保方式呢?管理层是否考虑过退还前几年的经济利润奖呢？也许很多事情，要过几年才能看清楚了。//@谈古论股:这份财报的现金流...
回复@谈古论股: 从股东大会资料看，管理层应该是意识到一个基本的道理，只有公司安全，管理层才能安全，毕竟这么大的厉害关系，如果搞砸了，肯定要有人承担责任的。另外，大股东讲话里面的医生护士的，是不是比喻万科生病了也不好搞懂，可以确定大股东肯定对管理层极为不满，但是这时候的讲话应该...
回复@谈古论股: 郁亮现在不仅能力受到质疑，人品也受到质疑，信用大打折扣。不知道是郁亮本来就如此，只是以前演戏给外界看，现在穿帮了，还是房地产的短期变化太剧烈了，压力太大了，以前有些擦边球现在要清理清楚。郁亮跟王石的差距之一就是这时候如果王石出来讲话，不论对错，大家还是相信王石...
回复@谈古论股: 财务报表上面看疑点还是比较明显的，可能暗示管理层不太老实啊。不过，按照常理，大股东和金融机构这段时间应该审查过的，这可能也是回归开发业务基本盘的背后原因。从这个角度看，资产质量应该还是没有大问题的。//@谈古论股:这份财报的现金流部分可以看出金融机构的确是提供实在...
回复@谈古论股: 少数股东损益里面，23年折旧大概90.8亿，财务费用37.1亿，估计这里面有很大比例跟项目无关的，另外，公司高管层面的管理费用估计也无关。考虑这部分的影响，应该对的上。因为并表的开发业务少数股东赚钱，说明万科并表的开发业务整体还是赚钱的。但是，对联营企业和合营企业的投资...
回复@谈古论股: 从第1季度财报看，保利的现金流和净负债率也不好看，净负债率大概是70%，净负债2400亿左右，万科是净负债率59.3%，净负债2370亿左右，万科手里还有万物云、万维物流及普洛斯等没有变现，只是商业地产变现了一些，实际的负债情况可能相对更好一些。在这种艰难时刻，推测深国资会给万...
这份财报的现金流部分可以看出金融机构的确是提供实在的支持了。不太确定的是应付账款减少的207亿对应的是应付地价还是工程款，不管怎么样，应该不会每个季度应付账款都减少200亿，23年应付账款整体减少685亿左右，今年至少应该比23年少。另外，有点看不明白，万科的经营性物业贷好像并没有特别发...
这个地拿的有点看不懂。不知道是否有沈阳当地人，发表一下看法。万科2021年5月拿的府前壹号，1.8容积率，楼面价7620元。23年报计提2.2亿，对应楼面价1605元。简单计算下就是如果楼面价是6015元，万科不赚钱。不知道是否这个地段比府前壹号好，还是其他原因。
万科至少一年之内的现金流没有问题，只有5月和6月的一点外债。中期看，万科的资产质量没有大问题，分区域，上海区域、南方区域不需要资产减值，可能北京区域的天津和北京两市有些资产减值，东北基本上体量小，即使减值也很少。西北应该不需要，西南可能云南和成都有些项目减值，中南可能武汉有些项...
回复@Luodacai: 具体的情况不清楚，我也猜不出。我还想过是不是上海没啥盘卖了，卖光就没事情了，所以他们慢慢卖。前段时间的速度跟最近比差别很大，确实有点奇怪。//@Luodacai:回复@谈古论股:捂盘毫无意义：从区位来说，广富林那块卖接近6万的价格，我个人觉得确实不值，泗泾九亭这个价格还说说；...
回复@b-b-b: 事后分析，万科以前还是按照万亿市值去布局的。现在这种情况，如果开发业务不能保证3000亿销售额的底线，除了物业以外的其他业务按道理都应该卖掉。不管怎么说，开发业务还是万科的根基，如果这个基础都无法保证，其他的业务肯定要清理了。//@b-b-b:回复@谈古论股:希望吧，最好到200亿...
回复@桥边野草: 能卖150亿也不错，那就应该活下来了，就是面子上不好看，一部分经营性不动产发REITS 100亿，一部分经营性贷短转长 200亿。现房应该还能贡献一部分现金流300亿，但去化确实不快。这样1年后还清24年和25年的公开债600亿，净负债率降低到40%以下，而且有息债务中有200亿的10年期贷，基...
房地产开发这块应该亏不了那么多。如果按照上海区域、南方区域、北京区域、东北区域、西北区域、华中区域、西南区域分解看，上海区域和南方区域应该至少不亏钱的。北京区域的环京部分21年已经计提清楚了，济南和太原有些也是在21年计提的。唐山和天津在23年计提了。现在北京区域的天津市应该还没有...
这次回复分量足。过去一段大家最担心的是万科管理层有没有问题。现在看来，这个担心可以消除了。万科管理层没有问题，则万科的财务报表基本可信，资产质量也就没啥问题。资产质量扎实，则深圳国资委大股东关键时站台稳住信用和流动性，这些逻辑上就都顺了。
我刚刚关注了股票$中金印力消费REIT(SZ180602)$，当前价 --。