平凉路游侠

讨论

回复@巴芒实践者: 不是日本，而是全世界基本上房租回报率平均都在4-5%，东南亚甚至有6-8%，欧美在4-5%。香港经过本轮大涨以后基本也在3-4%左右。只有大陆现在是1.5%平均房租回报率。//@巴芒实践者:回复@络绎不绝好:天天讲日本，你干脆去日本得了，两国基本国情都不同，扯什么蛋呢。

讨论

回复@张奈: 那是因为股票没涨，房价还没跌。等到07年那样股票普遍涨到60PE的时候，所有人都争着抢着买股票。同理，房价从60Pe跌到10PE的时候，所有人都会对房子避之不及。//@张奈:回复@平凉路游侠:我身边的人谈股色变，基本都认为股市是吃人不吐骨头的怪物，这种理念深入民间，我估计利率低到1%，...

讨论

为什么你觉得利息从2.5%降到1%，受益最大的会是PE60倍的房子，而不是PE10倍的股票呢。而且房子每年还要扣2%折旧和1%空租物业费等费用，还有潜在的房产税。并且从日本历史经验来看，房租收益一直到比国债高5%，日本房价才触底回升

讨论

回复@滚雪球财富自由: 07年和15年GJ也出了很多托底股市的政策//@滚雪球财富自由:回复@平凉路游侠:房子牵扯的太多了 会想尽一切办法稳住。

讨论

回复@滚雪球财富自由: 07年6000点，和15年创业板大牛市的时候，大家也都那么说//@滚雪球财富自由:回复@平凉路游侠:国情与国外不同

讨论

回复@下吴越: 国外50%以上人都租房住，平均首次买房年龄40岁。你信了国内的故事，所以你就花几百万把自己套住一辈子，你只有用用自己一辈子的劳动；为你年轻时候一时冲动买单还债。//@下吴越:回复@平凉路游侠:我认真想过，房子是刚需，即使不结婚，人也不能像鸟一样住在露天。如果不买房，必须也要...

讨论

回复@滚雪球财富自由: 你账户里有500万，没买房，小仙女会说你必须要买套300万房子，否则不结婚吗？本质上还是嫌你穷而已。//@滚雪球财富自由:回复@平凉路游侠:什么时候小仙女们不再要求结婚必须有房了 估计就可以了。不然永远都需要房子。

讨论

回复@ZY股民: 但凡炒过股的都知道，估值从严重泡沫，绝不会跌到合理就止跌，一定是跌到严重低估，没有人再看这个板块。房价同理。//@ZY股民:回复@茅洪斌:房价收入比世界最高，这样敲骨吸髓能吸多久？

讨论

回复@最后的一个匈奴: 你要知道国外都是4-5，香港也有3-4，东南亚甚至有6-8%//@最后的一个匈奴:回复@公子豹:租金回报2.5%？！ 南京现在大概是1.3%，2.5意味着这套房比正常市场价便宜近一半，500万的房子卖250万，抢的不要太多。 实际上只要愿意便宜20-30%，立刻就能卖出去。

讨论

你这种就是典型的金融衍生品类似雪球之类的产品设计思路。看似聪明，看似90%以上情况都能稳定赚钱，单殊不知天道有轮回，你这样的人最后90%以后都会被市场因为各种理由彻底消灭一次。而只要一次，你的资产归零；这辈子你就再也起不来了。

讨论

回复@卫书房: 可以再给你举个例子，中国一线城市房地产近20年的租售比没有跌破过60倍，你可以回测一下。如果按你这个思路来算，中国一线城市跌破60倍租售比就可以开开心心买了。然后呢？时间一长，大家也就忘了，国际合理租售比是20倍。//@卫书房:回复@平凉路游侠:走错房间了

讨论

回复@卫书房: 再给你举个例子，19以前，中国平安从来没有跌破过一倍NPV，甚至很多时候跌到1.5倍NPV就会涨，然后21年以后，中国平安一路跌下去再也没回到1倍NPV。以至于很多人忘了什么叫NPV，忘了中国平安的NPV是多少了。大概是90多元了。而现在中国平安股价是42元。//@卫书房:回复@平凉路游侠:走错...

讨论

回复@提桶小农: 港股不增长的消费公司，10倍PE的一大堆，分红也有7-8%多如牛毛。//@提桶小农:回复@平凉路游侠:翻三倍，还是现金流很好的公司吧？按现在有特殊分红计算分红10%？这样子觉得合理？

讨论

你不能这么想，01年的时候茅台多少收入，现在多少收入？差100倍有吧。但是未来还能增长100倍吗？不可能吧，如果人口长期趋势，加上未来经济降速，那茅台收入利润再翻3倍可能就到顶了。那也就意味着实现的那天给10倍PE，可能的情况就是你持股茅台十来年可能股价一分钱赚不到。

讨论

腾讯21年前从来没有跌破40倍，然而一跌就跌到了最低10倍。不要说某个资产就应该高估值，当你以为捡到便宜的时候，内在逻辑已经发生变化了。

讨论

回复@巴芒实践者: 我对房产或者任何资产没有任何敌意，我仅仅在多项资产中选择投资回报率最高的，抛弃投资回报率最低的，仅此而已。//@巴芒实践者:回复@平凉路游侠:嗯，那房子最好多跌一点，这不正如你的意了吗

讨论

回复@巴芒实践者: 但我算上基金账户，房产在我整个资产组合不到20%了，因为房子本来就是个不值钱的东西。//@巴芒实践者:回复@平凉路游侠:你肯定没有房子

讨论

回复@巴芒实践者: 恰恰相反，我魔都有2套，都是在10年前买的//@巴芒实践者:回复@平凉路游侠:你肯定没有房子

讨论

房子作为一个固定资产，每年自带2%的折旧，加上现在的大城市租金回报率1.5%，实际这个资产每年的内在收益是负的。。理论上来讲，如果按房租未来潜在上升5%年化来测算，房价最多值15倍PE（考虑到折旧），也就是需要有6-7%的租金回报，这笔投资才仅仅和无风险收益差不多。也就是，现在的房价需要再跌...

讨论

按这个理念，理论上港股很多股票更合适。5%分红+10%回购+10%以上业绩增长。想不赚钱都难。