送了一上午外卖，有些热，又晒黑了。回来一看，回复好多，大家很捧场啊。
还有一些质疑来自万科的股东，因为我喷了万科嘛，也在意料中。有一种声音特别具有代表性，就是他们认为万科对投资性房地产采用的是成本法计量，而新城对投资性房地产采用的是公允价值计量，而成本法有折旧有摊销，所以容易低估资产的价值，但是公允价值的随意性比较大，所以容易高估资产的价值。
话不是原话，意思就是这个意思。也就是说他们认为同样账面上是100块钱，可能万科一开始成本是150，新城一开始成本只有50，然后过了几年都是100块了，看着是一样的，其实万科的比新城的资产内在价值要高出100块。
听起来有些道理是不是？
其实完全是以讹传讹，浑水摸鱼。
而这都得益于万科高超的财技。
首先，我承认万科的合并报表里，确实是以成本法核算投资性房地产的，在2023年万科年报的166页进行了披露。
净残值率0-7%，折旧年限20到70，年限平均法。
这也是这种说法的来源。
但是当你查阅投资性房地产的经营情况时
又发现了这一行小字“含非并表项目”
什么叫双标，这就叫双标。
我们外卖员都知道，股权投资一般划分三个层次，50%以上叫控制，要并表，20%到50%叫合联营，用的是权益法，也就是按净资产计入长期股权投资，20%以下一般是金融工具准则。
但是印力用的是公允价值模式计算投资性房地产的啊，是要算到权益里的。结果万科自己不用公允模式计量，让合脸营公司用公允模式算到净资产里，然后你自己把他的净资产的增加又当作投资收益算到利润表的投资收益里。
真的是吃相难看。
更劲爆的是什么？
新城的投资性房地产账面价值是1195亿，产生的租金收入是113亿。
万科的投资性房地产账面价值是1101亿，产生的租金收入是多少呢？
首先租赁住宅，并表加不表的，一共是34.6亿。
其次商业收入，并表加不表的，一共是91.1亿。
两个加起来是125.7亿。
诶？这不比新城还高了么？
各位股东擦亮眼啊，这是加上不并表的一共那么多，而印力的57亿，是不并表的。
年报284页关联方里写的清清楚楚，联营企业。
印力这些联营资产都在万科1300多亿的长期股权投资里，不在投资性房地产里。
把这57亿减去，万科1100亿的投资性房地产产生的收入有没有70亿都得打个问号。
而这70亿里，还有一半是公寓。。。如果和龙湖的公寓一个水平的话，不亏就算好的了。
所以新城的1200亿投资性房地产，租金收入113亿，净利率40%。
万科的1100亿投资性房地产，收入不超过70亿，净利率30%都够呛，产生的净利润不到新城的一半。
你告诉我新城高估，万科低估？
都2024了，为什么万科还在用成本法计量投资性房地产？因为会计准则允许弃暗投明，成本法是暗，公允价值计量是明，成本法可以转换成公允价值计量，但是公允价值计量不允许转换回成本法，一旦选择了公允价值计量，就要时刻根据租金收入进行调整。
成本法是块遮羞布，把万科难堪的公寓和低效的商业资产全部像脓包一样包在了里面，而不知情的股东们还在大唱赞歌，并以此为荣。就怕哪天万一有个不长眼的把遮羞布扯下去了，露出了万科的光腚，万科的股东们好不好意思正眼看下。
PS：温馨提示一下，成本法转公允价值计量的时候，产生的亏损不计入当期损益，直接计入盈余公积和未分配利润冲减净资产，如果哪天万科变更会计政策了，股东也别太恐慌，不会对每股收益有任何影响，只会在你的净资产里突然拿掉几百亿。