说说万科的存货

先说结论：万科的存货没有大问题，但有些问题。

大问题是指不会导致存货大贬值，最终造成资不抵债。因为总有一些人闭着眼睛包括一些大V动不动就说万科有1万亿存货，房价跌20%以上，万科净资产就得跌去2000亿以上，所以万科就得资不抵债甚至完蛋，并且声称万科和恒大并没有什么大的区别。有些问题是指严重影响万科的经营毛利润和净利润，这从2023年年报反映出来的这二个指标可见一斑。那什么时候说明万科真正在存货方面出现大问题了，很简单：大额计提存货跌价准备，并且年度报表出现巨额亏损，这点可以从一些真正暴雷的房企去借鉴的。

万科目前最大的困境还是流动性的问题：一是销售不畅，这是市场整体的问题，个体的努力有用但在短期内没有大用或者无碍大局。当然长期来说肯定有用。二是资金流的问题，这个前几日万科的业绩交流会上已经说明，是由于三个剪刀差1、销售萎缩与大量交付由此 造成的资金紧缺；2、融资方式的转变，整对整变成项目制；事实上更可能 促使万科对非盈利城市和项目进行缩表出清。3、经营性资产效率提升的缓慢性。这在交流会上已经提出，当下万科可以着重针对提升这方面的效率。

言归正传，说回存货问题。

1）存货是否存在贬值可能

根据万科财报披露，至2023年末万科存货金额为 7017亿元，较 2022 年底下降 22.6%。

也就是存货下降了近2000亿，这些存货哪里去了，去向只有一个就是被结算了，而公司的当年利润还有100多亿，说明存货贬值不多，整体不需要减值。这里一个知识点就是只要结算的开发收入整体有利润（严谨一些是净利润率为正），那么整体存货就不存在贬值可能。

还有如果需要对此有些前瞻性，那就应该以2023年末为基准，如果相比房价于再次出现大幅下跌，那就有可能影响到存货的跌价准备计提，如果房价变化不大，就根本不用再操这份心了。

2）实质的存货或者说市场价格变化会带来影响的存货几何

其中，拟开发产品为1019.3 亿元，在建开发产品 4893.1 亿元；已完工开发产品（现房）1077.4 亿元。基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准备 34.9 亿元。报告期末，存货跌价准备余额为 79.9 亿元。

我们先来看看万科对存货（主要是房地产开发产品）如何分类。

存货包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。

已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；也就是现房，没有销售出去的库存货，1077.4亿。

在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；共有4893.1亿，这个是包括了已预售出去而没有结算的，这部分财报披露的合同负债3086.3亿，考虑扣除必要的毛利率、国家税费和后续的建设费用，保守初略估计这部分负债在存货里体现的金额为2000亿，也就是只有剩下的2893.1亿在建开发产品存货需要销售。

拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。也就是光地，这些土地价格1019.3亿。

综上，扣除合同负债，实质上的万科存货或者说会受销售价格影响的存货只有5017亿。估计至2024年末，这个数字会更下一层楼，也就是说存货的对净资产总额的影响会越来越小。

3）存货跌价的形成

我们先来看看怎么样才会形成存货跌价。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。其中可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销 售费用以及相关税费后的金额。简单的说就是销售后项目会不会亏损是衡量是否需要计提存货跌价准备的前提，只要项目有利润就不必计提，所以拦在计提前面的有毛利润和净利润这二个拦路虎，所以存货贬值20%与房价下跌20%或者土地价格下跌20%是有本质区别的，是二回事，也许房价下跌20%只影响利率润，而根本无需计提存货跌价准备。所以2023年万科计提34.9 亿元，只占到总存货额的0.5%。

不知道我这样说有没有说清楚了。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$