职业踩坑 的讨论

再给你一张新开工数据表看看，是否从 19 年就开始收缩了？你可以说收缩太慢，但不能说没有开始收缩吧。

从拿地到建房到竣工结算需要 2 年以上时间，这个期间反映在存货上都是增长的，所以也要考虑这个因素。

已完工开发产品那一栏万科计提少了。
房地产企业负责人都不是项目所有者，因此关注的是KPI，主要是销售额和利润率，当然也有去化率。
同一个小区的房源，顶级的和最差的差价30%-50%都有可能。
实际操盘时，市场好的时候先卖差的，就可以完成指标，留很多好房源可以做很多私下勾兑并隐藏利润；市场差的时候先卖好的，完成KPI拿到年终奖比什么都重要，将货值加到剩余房源中，剩下的都需要降价才能市价卖出，卖不动了就换个项目经理背锅。
因为万科的已完工开发产品每年持续增长，考虑到最近几年的市场态势，这些资产的品质应该都奇差无比。
一千多亿的现房，估计要降价20%才能处理掉，去年万科利润才120亿。
这些垃圾现房还占用资金，考虑到万科现在的融资困境，每年的机会成本可不低。
两三年内要解决这个问题，我能想到三种可能性，一是继续高周转扩张，在发展中解决，二是大环境，再出现2015年那种涨价去库存，三是一次财务大洗澡。
我觉得财务大洗澡可能性更大。

有图有真相，更让人相信[献花花]。万科不是言不由衷更多的可能 是身不由己，当然形势的急转而下打乱了其节奏，变成现在这个情况，至少说明万科没有做对，这点也是要承认的

2018喊出活下去之后库存连续3年增加。 可见活下去只是喊给别人听的，吓唬别人的。
类似于唱空做多。
结果把自己玩个半死。管理层还是有点小心眼的，没用在正道上。
现在底部该乐观的时候，他们开始唱多做空了。

管理层的失误主要是执行不够坚决，造成对市场过度乐观和误判，加上对困难考虑不够充分（其实这挺困难的，万科已经想得很周全的了，以为就算最坏五六年的行情不好，资金流也能挺过去），但是行情不好，游戏规则也随之改变，造成资金紧缺。房地产的前瞻性，万科是最好的，但市场的变化，往往有很多想不到。

是的，今年只要销售不太差，按照万科这两年的节奏基本上去化差不多了，剩余的靠自己的底子也可以比较从容应对了。

那几年拿地拿的数一数二 你告诉我收缩了？

感谢，我草率了。

明年债务偿还的金额不小？