| 发布于: 修改于: | 雪球 | 回复：26 | 喜欢：10 |
我的一点点想法，你看看。。。
第一‘总对总’变为“项目对项目”
说明企业的资金超募能力被取消了，甚至需要开始归还以前超募的贷款。至于好与坏，我觉得一半一半吧，好的一方面是超募可以放大正确的决策也会放大错误的决策。现在就是在为2021年错误的决策买单。没了超募能力，以后就老老实实营业企业，做个小而美吧。至于坏的一方面：资金的流动速度慢了，国家也不信任你的自觉性了，资金控制在监管账户“帮着保教楼”。所以物业贷根本不是带来了新的贷款，只是信用贷转换成了抵押贷款。贷款的质量其实劣化了。
第四，经营性资产EBITDA对当前状态下利息尚不能完全覆盖。
信用贷款转换为项目贷或抵押贷过程中还涉及一个问题，新的超募贷款被项目制限制住了。那么现有的贷款额度能不能稳住，结果是不能稳住。因为贷款经营性资产EBITDA2023年只有111亿，对应的贷款额度最大也只有20倍大约是2000亿。而现在的有息负债是3200亿。那么这中间的大约1000多亿贷款实际上是稳不住的，是不得不降下去的有息负债。这也就是为啥有第二条：未来缩减债务规模1000亿元。正好这两年也是信用债券的归还高峰，现在信用债的总欠款额度大概在900亿。很多时候，你想不想其实一点都不重要，现实会逼着你这么干。
第三条，现金流量表方面。
因为要降负债，现金流量表稳定住是前提。2023年底应付比2022年底少700亿左右。如果今年销售额的减少能控制在700亿以内（全年3000亿，对应今年余下每个月260亿月销），那么今年不拿地了，能还掉500亿有息负债，卖资产回款的300亿可以保证在手现金不再下降，控制在1000亿。
表面上看，这么干两年也就把降负债的活干完了，但是以后的发展也基本上没了。因为手上的房开基本上没有啥好货在手上了，以后怎么办？？完全变成香港类的公司？现有的经营性业务其实支持不住估值的。
如果今年余下的每个月的月销能做到接近300亿，那，还有希望，每年再拿500亿的好地，至少能保证每年2000亿的房开销售额，接近100亿的归母利润，再叠加50多亿的经营性归母利润。以后还是有发展的机会的。至少不至于僵化。
我觉得你理解的挺好的，只是“中性”中依然有些“偏乐观”。
如果按照我的理解来看这几个问题的话，必然会带来比较悲观的解释。这对于依然持有$万科A(SZ000002)$ 的朋友来说会感到不适。
另外，$万科企业(02202)$ 也是我曾经持有的股票。我不想给人留下个“刚清仓就开始踩”的印象。
我就讲一个问题吧：
贷款模式转为项目贷之后，贷款资金会转入特定的监管帐户，且根据项目进度提款。这跟之前的一次性提全款产生本质区别。
未来销售端如果持续疲软且得不到改善，那必然影响现金回流。企业收入无法覆盖利息，那么融资端的负反馈就会体现出来。