麒儒 的讨论

不是你想的那么好，万科经营性业务的权益NOI是80多亿(有些股权占比是按照保守猜的），24年有可能能到90亿，是利息支出的60%左右，不能全部覆盖有息负债利息支出，所以必须降有息负债规模。2000亿的有息负债利息支出目前利率下大概是76亿左右，这样刚好就覆盖了 还能有些冗余，银行就不担心了。
在这件事上，万科是被动接受方，这也是银行家们坐在一起计算出来的结果。万科巴不得慢慢降有息负债，实现土储结构的改变呢。
案板上的鱼没有主动决策权，只是给的宽限期，让万科还有两年的可腾挪空间。银行只是保证三年内不逼债，可以以旧换新。这个时候就看万科的住开能力是不是还是以前那么强大，能继续跑赢大势了。

兄台对万科分析的专业性让我很佩服，但有些结论我不敢苟同。出售资产的消息从去年到现在都有，价格也都在合理的范围内，不存在贱卖资产的现象。万科最危险的时候应该是总对总被取消时，那时集团总部瞬间估计就没多少资金，应该就是去年11月深铁拉着深圳国资委过来站台的时候，用祝九胜原话就是懵了。经过这半年的摸索，各分公司对经营贷的流程应该也理顺了。万科目前要做的就是提升住开项目的销售，这一点是万科的强项。这几年拿地没有保利中海多，但销售没落后多少，已经证明了这一点。其次就是很多联营企业的资金回收，年报上二年三年未回来的资金好像有几千亿吧，在沟通会上管理层也说过要大力回款，回不来的就计提。以万科财务的谨慎性，今年应该可以回收很多的。排在后面的就是资产的出售，截止到现在差不多已经100亿了。万科目前在可见的若干月份中还没有资金断裂的可能，资产出售是有充足时间去谈的。我对万科是谨慎略带乐观，这次危机终止了万科在经营性业务高歌猛进的步伐，让它的估值下了一个台阶，也错过了至少2年的发展期。度过去问题不大，但肯定也会伤筋动骨

远水解不了近渴，看急不急了，着急了，啥都得卖，哪个好卖卖哪个，自己说了不算

我觉得今年万科肯定还会拿地的，有些好的城市需要补充些土储，但金额肯定不会太多。现在住开开发周期变短了，只要城市的团队仍然维持住，想赶上来也快，就看主观意愿了。资产处理方面，8月份的半年报估计会有说明的。现在管理层肯定已经列了一些准备出售的项目，有可能也在观察市场的销售情况。因为如果接下来半年左右有回暖的迹象，有些项目可能就不会卖了。

有息负债3200亿，也不是全部由股东权益承担的吧？，经营业务全口径的话息税折旧前净现金流大概有一百二三十亿吧

有道理。这要削减的1000亿有息负债估计就是和银行谈判后算出来的。我倒不是很担心住开受到的影响，住开受影响是必然的，因为停止拿地了，未来就算市场回暖，可售资源肯定少了。如果今年全年停止拿地，拿地开支一项全年就少了大几百亿，这样流动性还那么紧张。还是如果资产处置顺利，还要适当拿地？这不是削减了运营，加大的住开，走回了老路吗？相对运营板块，住开的能力是容易恢复的。只要市场还在，什么时候不能拿地，什么时候不能上项目。探索经营那么多年的运营板块，成长性好，这两年刚开始能逐渐正向贡献利润。如果被迫被拆解，或者出售一些核心资产，才是真的肉疼。开发经营服务并重的战略也被迫改变了。运营板块的能力是可以累积的，却不是容易恢复的。且再观察吧，一幕幕都会逐渐揭开。

而且不能算全口径，毕竟有些不是自己的权益。只能按照自己的权益计算。息税前是120亿左右，NOI(扣除息税)，只有80亿左右。这就是今年说的第三个剪刀差。

为什么万科要降1000亿的有息负债，3000亿的有息负债做这盘生意不划算了嘛，这是主动为之，我算了算，3500亿的盘，2200亿的有息负债我都觉着不划算，除非今年明年的销售再2500亿之下，否则不会影响明年拿地的

考虑到要还债500亿，还得增加母公司账上现金保证安全性。我觉得最少得3000亿，这样的销售额还可以拿两块优质地。

经营贷就是有抵押的贷款。ABS也是同理。这就是银行家的宽容，允许借新还旧，新增就不要幻想了。