新城是执行活下去最坚决的地产公司。两年多不拿地了,早于龙湖两年。有息负债压降、计提减值,都早于龙湖两年。
,净利率是40%。实际情况是,如果单看吾悦部分,因为有大概300亿的融资,需要减不到20亿利息,利润就只有就是34亿左右。
但很多吾悦和配套地产是同一个项目公司,所以可以把地产部分的经营成本和吾悦均摊,这样因为地产部分是亏损的,所以整体基本不盈利。
在此情况下,我们换一个角度看问题,从集团公司整体看,一共就600亿不到有息负债,不管是算到地产还是吾悦,每年就要还那么多钱。
但对于吾悦来说,确实很多盈利被摊薄后,就不用交税了。所以,从实际效果看,吾悦2024年最终为集团公司提供的自由现金流,是一个95亿到54亿之间的值。这么说,不知道你能不能看懂。至于龙湖,单看天街,不考虑负债什么的,盈利能力肯定是超过吾悦的。但龙湖公寓,物业什么的都相对低效一些,而且龙湖有2000亿负债,这个钱以现在的销售是还不起的,需要赶紧压降,给龙湖的时间窗口也不多,就2年多时间。我个人感觉,如果市场不回暖还是非常危险。总体看,龙湖向经营转型的速度不及新城,总债务压力也比新城大,短期债务结构和资产质量比新城要好。但,不论如何,新城发展太过便宜了。
$新城控股(SH601155)$ $龙湖集团(00960)$ $万科A(SZ000002)$
我花了两周研究龙湖,跑遍了北京龙湖的商场、楼盘和租售公寓,把龙湖小程序中全国的楼盘开盘和销售信息看了个遍,分析了两年的财报和营销快报,结论是其他房地产上市公司都是渣渣,龙湖才是王者,要是龙湖没有那么高的有息负债跌不到这么低的价格[狗头]