前言
投资是基于出价跟标的的匹配度，所以诸如地产商业模式的瑕疵之类的不必再讨论了，自己对自己的资金负责，每个人有自己的选择。
看了年报和推介会后，一句话总结就是：虽然活下来之后的市值天花板变矮了，但活下来的概率并没有降低！
下面列一下年报和万科业绩推介会直播（推介材料）中的一些细节信息
1. 可调节的净利润
归母净利润 121.6 亿，同比下降46.23%，幅度挺大。但利润表因为财技可操作空间比较大，也就容易成为任人打扮的小姑娘，所以需要对一些细项展开看看。
a. 毛利率下降明显，从营业成本可以看出来。这其中可能部分跟存货处理有关，张海在业绩推介会上说 2023 年总库存销售了1930亿，其中非住宅库存销售了376亿（车位96亿）。
b. 大头是资产减值损失多了 30 亿，这个主要是在建开发跌价准备导致的，这个今年做了会缓解 24 年业绩压力。
c. 投资收益少了 15 亿，这部分主要是因为处置长期股权投资的收益少了26 亿，部分被联合营企业的投资收益抵消了（从亏 7.76 亿到赚接近 6 千万）。
d. 公允价值变动损益贡献了 3 亿；
2. 刚性的负债（万科计划未来 2 年降低1千亿有息负债）
负债整体情况如下，考虑到这几年万科的收支严重不平衡（结算高峰但销售低迷），能坚持到这个程度也算及格吧。
考虑到万科Reits+出售一些资产+积累的净利润+缩表（减少地产主业规模），2 年完成一千亿目标还是机会比较大的。
- 负债之应付账款
应付账款虽然是没有财务成本的负债，但其对现金流的影响也是非常大的。其构成主要是万科对下游企业的占款，基本上跟在建工程规模密切相关。从历年的工程应付账款和在建规模的比例看（35%～40%），目前整体还算正常。考虑到 当前的在建规模相比较一年前已经明显下降（从6986亿下降到4954亿），这块的资金压力应该会得到较大的缓解。
3. 地产主业之外的家底盘点（万科计划2024 年产生至少300 亿的交易性回款）
万科因为前面对经营性资产多年的投入，其家底还是比较厚的，下表是相关数据。目前按照成本法入账的投资性房地产 1101 亿（公允价值1299亿）。其中只有135 亿被抵押了，这意味着其可抵押融资的空间还比较大。
考虑到万科的 Reist 发行已经步入正轨（3 只 Reits 在路上，首只印力 Reits4.8 号发行），还有一些股权可以卖出，今年获得 300 亿+的交易性回款目标应该挺有希望（2023 年是 123 亿）。
下表是2022年报中万科运营的10 大商场，虽然后面几个收入不如 七宝万科（属于比较老的商场了），但也差不了太多，并且出租率更高，所以真要兑现的话，其资产还是挺多的。
4. 存货
23 年万科存货下降了 2000 亿，算是挺大的幅度。虽然竣工面积开始明显下降，但已完工存货还是增加了100亿，说明去化压力仍然很大。
24 年新开工和竣工计划都非常低，新开工大幅降低说明万科加大缩表力度，如果要保证销售不掉队，那么去库存（特别是已完工的）将是重中之重，这部分毛利润应该都不乐观，加上是现房，这意味着今年的业绩必然也是承压的。
存货去化这块，并非万科一家有这压力。从下表对比看，其它几家浓眉大眼的央企已完工存货增加更快（特别是保利发展和招商蛇口)，不过可能他们现金流压力更小，所以去化的压力不如万科大。
5. 融资情况
23 年融资现金流相比 22 年减少了 400 亿，主要是融资流入端大幅减少（借款-300亿和债券-200 亿），流出部分还好，相比22 年还减少了一百亿。通过业绩交流会看，银行借款从总对总改为项目制逐步理顺，那么这一块在 24 年应该会有较大改观。债券部分在资产负债表得到明显修复之前，估计要有大的改观比较难了。
=== 业绩推介会问答透露的一些关键信息 ===
估值及整体考虑
虽然万科业绩大幅下降，也暂停了分红，但我对万科要过 1-2 年苦日子有预期，更关注万科活下来的机会，所以看了年报和业绩推介会，我并不那么悲观。
万科经过这次劫难，我给万科在行业走顺后的估值天花板要下调一些（从去年的2500亿下调为 2000 亿人民币），主要是觉得他的地产主业规模会有收缩（我以前预期是胜者为王提升占有率）。毛估估行业走顺后，地产主业200亿净利润还是有希望的，对于目前不到 600 亿人民币的港股$万科企业(02202)$，其吸引力还是挺大的，A 股有点鸡肋了。
前面为了规避年报的不确定性，分散风险而分仓了部分万科到$中国海外发展(00688)$、$万物云(02602)$ 和万科美元债。这次年报一些信息更清晰了，我对万科活下去的信心更足了点。
如果下周港股大跌（香港市场是很看重分红的，所以概率不小），与前面换的标的出现 20% 以上的差价机会，我愿意逐步换回一些仓位。
以前的一些数据整理：