万科的问题表面看是无法按约定时间和利率对债务还本付息,本质是现金流风险,根本原因是房子不好卖+卖房子不赚钱。
只有量价齐升才能救房地产,量和价一个走不通,就是死。
万科最大的风险是它的优质地段土地储备快消耗完了,手里持有大量的边角料土地储备,这部分资产的保值率和盈利能力是未知数(类似碧桂园)。
做投资的人都清楚这意味着什么,机构们早就知道万科出问题了,而且是大问题。
说万科,我们就得聊聊恒大, 2020年底,恒大集团总资产2.3万亿,年销售规模超4000亿,员工8万多人,解决就业130多万人。多年来,恒大累计纳税超3000亿,慈善公益捐款超185亿,已成为全球第一房企。
回头复盘一下中国恒大是怎么倒下的:
从根本原因上,中国房地产本身就是一个庞氏骗局,是必倒之局。花10个亿拿地,10个亿成本,卖房卖了30亿。表面上有10亿利润。实际上,原先那块地,现在花30亿都拿不到了。
所以中国房地产公司有个很大的特点,它的规模做的很大,但是自由现金流很差,企业常年资金饥渴,不停地融资,债务很高。但是除非企业清算,赢到的钱永远只是赌桌上的流转的筹码。
在高周转和高负债的加持下,房地产公司就像绷紧的发条,一刻不停运转,不停吞噬现金,制造钢铁建筑物,维持自己的机能。当这个节奏一旦被打断,脆弱而又拉扯到极致的庞然大物瞬间就蹦散了。
2016年,在房地产天量库存的刺激下,不知道哪个王八蛋想出来涨价去库存(伤国运)的方式后,恒大乘势而上,2016年,恒大的负债几乎翻了一番,从2015年的0.61万亿,增长到2016年的1.16万亿。从2016-2020年,政府一再强调去杠杆,持续紧缩调控,而恒大的债务疯狂扩张。
2020年三条红线,疫情和经济降速,房地产量价齐升的势头戛然而止,恒大开始出现危机。
所有的经济危机都是从现金流和债务偿还开始的,信息是瞒不住的,很快会有更多的债主上门,催债,甚至还没到期的也要求提前偿还。
债务换不上就开始想办法,比如延期,比如重整,比如以房抵贷,比如以股换债,比如非标转标等等,反正各种各样的举措,核心就是无法在约定的时间按约定的条款还债。
随后,债务危机开始明面化,房子开始不好卖了,谁愿意买一家有债务危机的房地产公司的房子呢,不怕烂尾吗,不怕偷工减料吗?
资本市场融资也开始不顺畅了,要不借不到钱,要不借到钱的成本太高,或者借款的条件太苛刻,反正资金进不来了。
房子不好卖+借不到钱,到期的债务怎么办?
时来天地皆同力,运去英雄不自由啊,2021年9月至2022年年底,恒大已有超1.2万亩、折合逾800万平方米土地被政府无偿收回。
比如被武汉市江夏区收回的11宗用地为“恒大科技旅游城”项目用地,涉及土地面积约为154.28万平米、约2314亩。相关资料显示,“恒大科技旅游城”项目原为武汉巴登城项目,由恒大于2017年以56亿元的挂牌价,从嘉凯城手中获得。
再比如,在2021年10月,恒大另一文旅项目“海口新世界美丽沙”被海口市政府无偿收回,该项目共8宗地块,面积约3300亩。
而海口项目用地也由恒大收购而来。2005年,新世界发展以18.08亿元获得美丽沙项目3300亩土地的开发权,后于2015年,新世界发展将该项目卖给了恒大,转让价86亿元。
现在直接被无偿收回了,这对恒大的声誉、士气、企业经营打击极大。
恒大早已经是必死之局了。
而今天晚上根据证监会对恒大的处罚告知书,我们知道恒大2019和2020年财务造假虚增收入5640亿,虚增利润920亿,这两年恰好是恒大疯狂分红的两年,估计那个时候就已经有死亡的预期了。
这就是恒大的故事。
现在命运的齿轮也到了万科这里,从数据看,万科的市盈率仅5.88,股息率7.2%,话说2020年至今真的可以不用拿地,不分红的。
我们看香港的新鸿基地产,作为香港典型的房地产公司,其资产负债率仅25%左右,当然净资产负债率也极低,才3.97%(2023年年报)。而万科2023年三季报显示,资产负债率为75.28%,净资产收益率也降下来了,才5.45%。
三季报显示,万科债务为1.24万亿,资产为1.65万亿,简单相减,股东权益为4071亿,但是扣除少数股东权益,归母权益仅2529亿。
3月11日,穆迪公司将万科的评级下调为“垃圾级”。万科和保险公司的债务也在谈判,万科希望债务延期并下调利率,也就是我最开始说的,万科债务问题开始爆雷,且融资压力变大。
那么销售端呢?万科2月单月销售额为141.5亿元,同比2023年同期下降52.08%,同比2022年同期下降54.50%,同比2021年同期下降68.04%;和1月(-30.58%)相比,同比下滑幅度扩大;很不乐观。这才是万科根本性的危机。
除此之外,销售贡献较大的区域分布在上海区域、南方区域和北京区域,但同时公司在财政经济实力较弱的西南区域、东北区域也有较高的土地储备,与其销售贡献不匹配,这意味着万科后续的销售可能不是连续性的,有可能出现断崖式下跌,并且万科账户上的存量土地储备可能并没有数字那么坚挺。
万科也开始了资产处置,2 月 20 日,领展房地产投资信托基金公告称,已完成收购七宝万科广场剩余50%权益。根据购股协议,此次交易的协议价为 52.00 亿元,商场的估值则为 70.60亿元,折让约 26.30%。2023 年 12 月 8 日,悦榕控股公告称,其两家子公司将以4.8 亿元买下中国万科子公司在中国多家公司的股权。
需要注意的是,七宝万科广场是万科非常优质的资产,出售仍然打了七折,所谓出售资产去解决债务并不是最优解,更像是一种慢性自杀。
截至2023年三季末,万科总负债1.24万亿元,其对应负债规模如下:
1、对住户的负债,主要是合同负债,规模为4075亿元;
2、对金融机构的负债,主要包括长期借款、应付债券(期限1年以上)、短期借款、一年内到期的非流动负债(主要为1年内到期的长期借款和债券),规模分别为2151亿元、602亿元、36亿元、475亿元,合计3264亿元;
3、对供应商的负债,主要是应付账款,规模为2489亿元。
4、应付合营/联营企业款、关联公司垫付款或借款、土地增值税清算准备金、租赁负债等。
万科最大的债主是住户,负债占比33%,然后是金融机构和供应商。
债券到期压力集中在 2025 年,境内外债券到期合计达 361.95 亿元;2024 年上半年为美元债偿付的高峰期,3、5、6 月分别到期 45.35、14.45、43.19 亿元,公司未来两年存在较大的兑付压力。
坦白说,我认为如果债主严格要求到期还本付息,万科是没有能力应对的。
那么目前可以提出的对策有:债主们愿意延期或者以债换股、大股东支持,后者被很多人寄予厚望,但是从实际情况看,深圳地铁并没有救助的实力,就算有心,也是无力。
那么深圳市国资委会直接出手吗?也很难,恒大和华南城已经消耗了相当大的资源,万科投进去的钱目前也是巨亏,敢不敢再下注,下多大的注,都是未知数。
如果强行资产处置,万科手里还是有牌打,物业服务、物流仓储、租赁住房、商业开发与运营等,但是如前所述,这是慢性自杀,就算活过来了,万科也不是那个万科了。
忽发奇想,如果房地产市场的销售没有拐点式的好转,万科的在场不见得比华夏幸福强多少。
那么问题来了,我国的房地产市场还能再牛一把吗?@今日话题 @雪球达人秀 @万科 $万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ #万科领衔地产股大反弹#
万科的问题表面看是无法按约定时间和利率对债务还本付息,本质是现金流风险,根本原因是房子不好卖+卖房子不赚钱。
只有量价齐升才能救房地产,量和价一个走不通,就是死。
万科最大的风险是它的优质地段土地储备快消耗完了,手里持有大量的边角料土地储备,这部分资产的保值率和盈利能力是未知数(类似碧桂园)。
万科其实本不需要救
第一销售是最大问题,而销售的问题是不能自由定价,想降价换量也不行,
真要是放开定价限制,市场化运作。北上广深的万科只要降价狠,分分钟收回现金,亏钱是亏钱,流动性是流动性。
第二是严资金监管,现在的资金监管卖了房,钱也不能用,只能盖楼,这本身没错,可是北上广深的房子,实际建房需要的资金占房价比例非常低,比方说六七万的房,建安成本其实三四千,万科卖房所得资金是建设所需的十倍,但是钱不能用,得交房后才能解冻,这是一种,另一种是地方政府对一家房企采取联合监管,一个楼盘的钱,甚至要所有楼盘盖好才解冻。
所以光分析万科没钱,是不是真没钱,并非如此,几千亿资金不能用而已,而建设所需并不需要这么多,在前几年集团自由掉配的时候,现金非常充足,就这个原因。
所以万科不是恒大,它本身在没有政府干预监管的情况下,无需任何救助,就能活得很好,现在的局面,政府需要承担协调调度的角色,不然几千亿现金的企业还不出几百亿负债,这种笑话还会上演$万科A(SZ000002)$
万科的问题表面看是无法按约定时间和利率对债务还本付息,本质是现金流风险,根本原因是房子不好卖+卖房子不赚钱。
只有量价齐升才能救房地产,量和价一个走不通,就是死。
万科最大的风险是它的优质地段土地储备快消耗完了,手里持有大量的边角料土地储备,这部分资产的保值率和盈利能力是未知数(类似碧桂园)。
万科其实本不需要救
第一销售是最大问题,而销售的问题是不能自由定价,想降价换量也不行,
真要是放开定价限制,市场化运作。北上广深的万科只要降价狠,分分钟收回现金,亏钱是亏钱,流动性是流动性。
第二是严资金监管,现在的资金监管卖了房,钱也不能用,只能盖楼,这本身没错,可是北上广深的房子,实际建房需要的资金占房价比例非常低,比方说六七万的房,建安成本其实三四千,万科卖房所得资金是建设所需的十倍,但是钱不能用,得交房后才能解冻,这是一种,另一种是地方政府对一家房企采取联合监管,一个楼盘的钱,甚至要所有楼盘盖好才解冻。
所以光分析万科没钱,是不是真没钱,并非如此,几千亿资金不能用而已,而建设所需并不需要这么多,在前几年集团自由掉配的时候,现金非常充足,就这个原因。
所以万科不是恒大,它本身在没有政府干预监管的情况下,无需任何救助,就能活得很好,现在的局面,政府需要承担协调调度的角色,不然几千亿现金的企业还不出几百亿负债,这种笑话还会上演$万科A(SZ000002)$
不知道你码了这么多字的文章累不累,你费劲写了这么多文章想达到什么目的?有没有收取费用?万科的股东,无论深地铁还是到持有万科的小散目前都深套其中,你是建议他们割肉走人?
如果房地产形势继续低迷,万科最多18个月内会步恒大后尘
你这个家伙多处黑万科,捕风捉影。为了流量,为了卖保险至于吗?
说了半天,等于没说,金融企业,债主要求按期还本付息,哪个企业能够应对?这不是废话嘛
一个卖保险的开始唱空地产,实际上是唱空保险吧?
这确实是比较优秀的看空文章,其中有很多比较的方法,其实就是泼脏水,我有如下分析:
1、万科买地价格越来越贵的问题:全球来看,房价和居民收入水平、通胀率有密切联系,全球主要国家房价都是螺旋上涨的。中国从96年到现在,房价和居民收入、通胀率是密切相关的,房价是得到了支撑的。
2、万科有着几十年如一日的利润积累,资本金多,融资利率低,品牌溢价强和管理成本低等,让万科比其他地产公司强得多。比如空调行业,当年千军万马,最后也就杀出了格力。
3、万科销售额的下滑,也是在缩表的情况下发生的,目前资产从高峰期2万亿缩表到今天的1.5万亿(24年一季度),下滑幅度是25%,在这个背景下,万科销售下滑幅度并不大。
4、万科沉淀有厚实的经营性资产,记账4亿的物业,能评估出20亿的价值。
5、中国房地产市场被限购制约了需求,放松限购政策能恢复部分需求。
总的来说,销售和资产是需要相匹配的,而万科只需要一两年时间,即能匹配上。
典型的偷换概念,说万科就要先说恒大?这俩有那么强关联么?