| 发布于: | 雪球 | 回复：9 | 喜欢：19 |
楼主是保险营销家 作家，不懂房地产。大家有不懂的问题可以问我。
AI回答：
1. 存货
计价方式: 万科的存货主要包括开发中物业和商品房，按照成本入账，成本包括土地取得成本、开发成本、建造成本、利息支出等。
土地价格和建安成本: 土地价格和建安成本都是存货成本的重要组成部分。土地价格是指取得土地使用权所支付的价款，包括出让金、土地补偿费、安置补偿费等。建安成本是指为建造房屋所发生的成本，包括建筑材料费、人工费、机械费等。
后续投入: 存货是否需要继续投入才能满足销售标准取决于项目的开发进度和市场情况。如果项目已经完工，则不需要继续投入。如果项目尚未完工，则需要根据项目的开发进度进行后续投入。
房价下跌的影响: 存货的价值会受到房价下跌的影响。如果房价下跌，存货的价值也会随之下跌。万科会根据存货的跌价风险进行减值测试，并计提跌价准备。
2. 投资性房地产
计价方式: 投资性房地产按照取得成本或者公允价值入账。如果选择公允价值计量，则需要每年度末进行公允价值变动测试，并计入当期损益。
公允价值变动: 投资性房地产的公允价值会受到房价变化的影响。如果房价下跌，投资性房地产的公允价值也会随之下跌。万科会根据投资性房地产的公允价值变动进行减值测试，并计提跌价准备。
折旧: 投资性房地产的折旧年限一般为10-50年，具体取决于房产的类型和使用情况。万科会按照投资性房地产的预计使用寿命进行折旧摊销。
3. 无形资产
土地储备: 无形资产主要包括土地储备、品牌价值、软件开发等。其中，土地储备是指企业为未来开发而取得的土地使用权。
房价下跌的影响: 土地储备的价值会受到房价下跌的影响。如果房价下跌，土地储备的价值也会随之下跌。万科会根据土地储备的跌价风险进行减值测试，并计提跌价准备。
数据来源:
万科2022年年度报告
会计准则: [移除了无效网址]
温馨提示:
请教一下，关于万科的资产负债表科目：
（1）8147亿的存货是以什么计价入账的？包括了土地价格、建安成本.....么？还需要继续投入才能满足销售标准么？会随着房价下跌而贬值么？会按照什么比率贬值？
（2）1093亿投资性房地产是按照什么价格入账的？这个会随着房价变化每年重新计算公允价值么？每年会计提折旧么？如果计提折旧，比率是多少？
（3）108.7亿无形资产是尚未开发的土储吗？这块会随着房价下跌而贬值吗？
谢谢！
刚需跟改善需求肯定是长期存在，就象股票一样，总有投资需求，跌到价格合适肯定有外部资金入场。
关键是到什么样的价格才是合适的价格，掏空六个钱包的价格肯定对绝大部分的走量销售不行了。
另外，场内玩家也不能全崩吧？那样就是推翻了重来了。就象股市跌到了没流动性了，还是要有救市资金入场解套。