$招商蛇口(SZ001979)$ $万科A(SZ000002)$$保利发展(SH600048)$

前五大房企，中海、华润在港股，万科、保利、招商在A股。因为我不做港股，所以就A股三大房企做个数据对照表，看看万科、保利、招商在假设地产行业更低迷下活下去的概率。

第一个重要对比数据，货币资金/有息负债，数值越大越安全。招商蛇口和保利发展在同一水平，招商略高一点点，万科数值低了10个百分点，货币资金不够多，需要现金流。这反映出当前万科危机核心问题就是需要现金流进来。

第二个重要对比数据，货币资金/存货。如果市场继续低迷，销售受阻，就需要货币资金支撑继续开发推出新的可售资源去取得现金流。这个数据同样是越大越好。这一项数据，招商蛇口领先比较多，保利居中但落后招商接近5个百分点，万科又落后保利2个百分点。还是反映出，一旦销售受阻，万科最容易出问题。

第三个重要数据，23年销售 额/存货，这个数值越高越好。数值越高，说明存货中卖不出去的烂项目少，土储开发后销售越顺畅，资金回笼好。23年这个数据还是招商蛇口大幅领先，万科居中，落后招商接近17个百分点，保利发展最差，又落后万科5.2个百分点。说明保利的土储中，前几年拿的一些高价项目、偏僻项目销售不畅，保利的资金有不少陷进了这些烂项目出不来。

第四个重要数据，24年一季度销售额/存货，当然还是越高越好，这是反映最新态势的。还是招商领先，万科居中，保利垫底。换言之，保利需要对手里的烂项目大幅降价促销，亏钱也要出手，不然时间拖得越久越被动。

最五个数据，投资性房地产/有息负债。这个数值越高越好，反映了在最后危机关头，依靠断臂求生打折卖资产去兑付债务的能力。招商蛇口再次遥遥领先，万科居中，保利这个数值少的可怜，只有招商的1/7多点。

其实还有一些对外股权投资可以变卖获得现金流，只不过财报中这个数据混在长期股权投资中区分不出来，我就没法对比了。

从以上数据对比中，可以得到非常明确的结论：

1、招商蛇口在三者中属于最安全的那个，而且安全性是大幅领先保利和万科。

2、万科因为货币资金不足、现金流问题已经爆出危机舆论，如果舆论没有影响购房者对万科的信心、万科销售能维持以往，万科尽快通过出售一些股权投资和投资性房地产获得现金填补资金缺口，是可以走出危机的，但元气大伤是少不了的。但要是销售没有维持住，那就真的非常危险了。

3、保利目前货币资金还足够，但如果销售继续低迷（相对于存货规模），碰到地产形势更低迷一些并持续一年半载，保利到时的形势也不会比现在的万科好多少，而且保利因为缺乏投资性房地产甩卖换取现金流，到时可能局面更糟。当然保利有央企身份加持，和万科情况还不一样。

目前市值，保利最大，970亿，万科799亿，招商最小747亿。说明市场还是认为保利虽然有些危险但活下去的可能比较大，万科目前市值正在连续下降中，大概市场认为活下去和挂掉可能是一半对一半，招商规模最小市值最小但账面估值（静态市盈率市净率）最高，市场认为招商基本确定可以活下去了吧。