房地产行业依然三十年河东，三十年河西了。如今在多重宏观因素的影响下，已经不是成长价值高地。能投资无非是想博个反弹。
未来的房地产行业将央企主导，更稳健的开发作风。那么我们就需要分析三个问题：
万科的财务表现稳健吗，营销正常吗，背后有靠山吗。
顺带我们也对比保利发展对比下，更容易加深印象。
1.营销正常吗？
万科销售面积达2456万平，位居第二。保利发展时隔多年终于又坐上第一，这一次不是因为自己表现多好，而是自己下跌最少。
根据最新的2023年2月业绩来看，万科也位居第二，可以说下降幅度算小的，销售数据算好的。保利发展稳居第一。
那么很简单，万科营销还可。保利发展表现更好一点点，从销售量的角度。
2.财务表现可以吗？
万科营收之前基本上是保利发展的两倍，但由于2021年2022年的大幅度降速，利润下降更为明显，在2021年的时候，利润就被保利发展超越。
2023年从三季度报来看，保利发展在收入差于万科很多的情况下（少了三分之一），利润水平一样。具体如下图：
通过详细点的财务分析，我们不难看出，万科正在提速降利销售，确保自己现金流稳定。
从偿债能力上看，保利发展和万科一个水平上的玩家，保利发展流动比率1.55，速动比例0.48,、资产负债率76%。
万科流动比率1.37，速动比率0.51，资产负债率75%，后两者略好于保利发展。
运营能力和盈利能力我们一起看，保利发展资产周转效率上没有万科高，盈利能力上利润率高于万科好几个点，也就是说万科在着急降价销售出去。
而保利发展更稳当，有着更优的财务业绩表现。
保利发展业绩正增长，由于行业原因，利润没有增幅。万科则是降收更将利润，表现差很多。
此外，我们还可以比较下，现金存量。万科目前是1036亿，保利发展是1426亿。万科应付短期800亿的债务，应该是有能力的。
3.背后有靠山吗
宝万之争的万科差点跟着姚老板，最终万科一定比率落到深圳国资委。
深圳国资委通过深圳地铁持股27%。
这个比例属于不多不少的地位，在小散很多的时候，可以说实控人是深圳国资委，那么万科算得上是国企，只是不是那么纯。
保利发展则由央企保利集团持股40%，很显然是大比例的血统是央企。
在这样的背景下，就出现了业绩不好时候完全不一样的待遇。
万科如何自救呢？目前主要是：1.发长债换短债，目前由于债券大幅贬值，市场划分为垃圾债，再发债难。
2.加速抛售优质资产。万科在折价26.3%出售上海七宝万科广场后，又向深圳国企出售了旗下公司的股权。万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司已于1月30日将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司。
从财报也可以看出，目前万科在降价扩大营收增加资金还款能力。
3.不再购买土地，减少建设，减少支出。数据显示，2020年，万科总土地储备面积为16202万平米，2022年为11853万平方米。到了2023年10月，土地储备面积依然有超过1亿平方米。
按照现在速度，还能卖五年，短期来说，不买地能、少买地能保住现金流，但对于长期投资而言，不是好消息。
除此以外，本人认为还是找爹救助吧，没有背后靠山的支援，万科自救也只能活下去，而不能维持自己领先地位。
保利发展则相对过得还很不错：
刚发行100亿债券，利率相信也不高。
公司也在不断回购，实控大股东增持，高管也在小幅度增持。彰显出管理层的信心与资金实力。
保利集团增持2.5亿元
公司层面不低于10亿回购，相对于千亿市值来说，不是很大比例。
小结：
通过以上多方面的对比不难看出，同样是千亿市值的万科、保利发展却有着非常不一样处境，对于投资而言，我们更应该选择强者。
此外，投资房地产博反弹，还是需要谨慎，不要以便宜的价格买入未来发展很一般的公司。这是大师的言论，对于散户投资者，确实可以参与投资些保利发展，但同样不宜太多，下跌有限，但可能增长也有限。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ @今日话题