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对于倒闭概率极低的公司，在底部多看优点，缺点留待高位再仔细分析。商业地产出租，只有奢侈品商场能活得还凑合，其他基本朝不保夕。但恒隆的租户，其实也还是有相当比例的中端品牌。
在糟糕的情况下如利率长期维持高位、公寓销售不畅、上海商场租金下降等同时发生，地产的现金流会很紧张，维持目前派息水平有难度。从现金流角度看，集团虽然有能力维持目前的股息，但是当地产利润下降减少派息的时候，我担心集团不一定愿意继续维持每年近12亿港元的派息力度。
预测运营利润84亿，给租金15倍估值，物业价值1260亿。
恒隆地产市值311亿人民币，净负债500亿，EV合计811亿。
811/1260=64%。
从股东和债权人角度来说，84/811=10%左右的回报率，债权人分多少取决于利率。
这个回报也还可以接受，也不算太高。
如果能加速住宅出售，不再新增大的资本开支，现金流都拿来分红回购，回报率会好很多，就怕他们接着扩张，毕竟二十年来都在低回报率扩张。
负债太高了，母公司市值才122亿。500亿的有息负债，不分红都要接近10年才能还完。roic不一定比有息负债利率高。 比较差的商业模式。 负债修商场收租。有点像以前的soho中国，资产端出租率出问题就很难受。P/E,和EV/EBIT 这两个指标应该结合起来看。单看P/E低，很容易估值失真。
一、如果3年内销售物业卖不动，租金下滑到90亿，大概的现金流情况。
3年后，预计恒隆租金90亿，营运利润大概是90*0.7-7亿=56亿。净负债500亿，利率5%，25亿。20%税后大概是32.8亿净利润。
这预期也太悲观了，我也是觉得1%不到。
即使如此，地产还是有32亿利润。
如出现信贷收紧，销售不畅，债务偿还压力还是挺大的啊
这个可以，这就是最坏打算，能接受？
也许恒隆集团比地产略好一些？
恒隆这么多债务，考虑进来后，ROIC能做到多少？
兄台说的“净负债500亿，利率5%，25亿”，根据2023年报，流动负债中銀行貸款及其他借貸是4434百万元，非流动负债中銀行貸款及其他借貸是46259百万元，两者合计是50693百万元，与你说的净负债500亿符合。
同时根据2023年报披露：截至 2023 年 12 月 31 日止年度，平均有效借貸利率因平均息率上升而增至 4.3%，即使我们不指望2024年美国降息，但基本可以预计2024年利率不会比2023年要高，最悲观也是保持4.3%利率水平，则可计算出利息支出是21.5亿。而实际上2023年的财务费用是720百万元，远低于21.5亿的预测。