木叶风飘 的讨论

花费巨大的功夫去屎里淘金非智者所为，地产以及地产相关行业不可否认里面有金子，但大部分都是狗屎，有这种分析能力在其他正常行业早赚钱了，只能说屁股决定脑袋

你是一点都不懂，瞎分析。
1、不懂预售和结算。
2、不懂买地资金和建设资金。
3、不懂房企可以自主调整建设规模。

1、万科现在土地是现成的！土地是现成的！土地是现成的！投入建设资金是每平6000元，现在一年交付2000多万平，压根就不需要这么多钱。
2、土地回收有2800亿，还1200亿很轻松。
3、一季度是预售的淡季，下半年才是预售的旺季，随着限购政策放开，今年完成预售3000亿没问题。主要是，万科财报结算的是交付的房子，而万科还有3000亿的合同负债还未交付，结算收入会比预售大几百亿到一千亿。
你懂了？

大哥，你是看文章都不会。两年结算住开有6000亿元，2800亿元只是回收的土地款，还有3200亿元会继续投入建设。

假设建设周期是三年，每年投入1/3。做个极端点的假设，今年不新开项目，那么今年的建设开支会减少1/3。

1万科23年拿地830亿，经营现金流出3172亿，刚性运营支出是不是2342亿 ---- 刚性支出不能这么算吧，和当年的建设面积有关。好比假设23年建100平是这么多，24年只建50平呢？应该会比减半多谢，但不能和23年一样？

那么问题又来了
1 为啥我算的住宅开发需要4684亿，你只要3200亿
2 3200亿有息负债，两年还1200亿有疑问吗
3 你确定未来两年万科可以收到6000亿销售额？今年一季度只有680亿啦，一年2000亿都难了，两年3500亿更难
4 经过以上三个问题，你觉得万科收入减支出等于多少？
你来回答吧

觉得我说的有道理就给我点赞，不要浪费时间，我不做投资建议，理性讨论[斜眼]

$万科A(SZ000002)$ 我发现，大家比较担忧万科现金流的问题，那万科的现金流从哪里来呢？
一、不买地的情况下，未来两年住开结算六千亿销售额，出清4000万平建筑面积，回收资金2800亿元。
二、物流、商业和租赁三个方面发REITs，一年回收资金300亿元。（个人认为应该处置更多沉淀资产）
难能可贵的是，万科在22年和23年拍地金额很少的情况下，合约销售额还在前三名，去化能力异常优秀。
这是你自己的文章，你看看你是不是只管收钱不管口袋漏洞啊[大笑]，按你说的万科两年才收3100亿。问题来了，盖楼两年需要继续投入2342亿×2＝4684亿，不够的1584亿用你的嘴巴去填吗？
一年级没过关不要跟万科高层玩财务计算了，你能玩的过？
再问你一个简单的逻辑，万科是第一好的房地产公司，理论上不需要股市融资，股民除了分红蹭吃蹭喝，对于企业对于管理层有啥好处？搞不懂这个，你钱怎么没的都不知道，还玩啥股票。

地产的销售是可以马上下滑，但是支出是不能马上下滑的，除非楼都盖完了，那就结算了，结算多于存货再投入，总资产就会下降。万科的总资产没下滑，所以建设支出是不能停的。所以这就是为什么每年收到3000亿现金，手头有1000亿现金，还可能会现金断裂的原因。