地产行业持续调整，继恒大、融创、碧桂园之后，优等生$万科A(SZ000002)$ 危机爆发，颓势不但没有按预期中企稳，还展现出火烧连营之势。不同于恒大、融创，碧桂园和万科一度被认为是行业优等生，所以在危机之初，作为避险标的，吸纳了非常多的金融资源，尤其是万科，出险杀伤力恐怕不弱于恒大。而其作为改革开放的旗帜型企业，如果倒下，对国内信心的打击更是影响巨大。
房地产作为我国支柱型产业，直接间接影响着30%以上的gdp，涉及住房开发，建筑业，装修，园林，家电，家具，家私，银行，钢铁，铝业，铜业，水泥等数不清的产业链上下游行业。尤其是我国金融主要由银行业主导，而银行贷款的底层抵押资产主要就是房地产。
可以说，如果把货币看作经济的“血液”，地产承载着把这些血液从银行挤出的职能，可以说是中国经济的“心脏”。目前，这颗心脏的直接供血量已经从2021年的17.8万亿，下降到2023年的11.6万亿，尤其是2023年新开工面积仅为9.5亿平方米，这注定了后续几年的地产销售额还将继续大幅下降。
支柱产业如此剧烈的收缩，直接导致其产业链上下游相关从业人员大量失业或收入下降，如此大规模人员的消费降级，直接导致我国经济活动萎靡，虽有新能源车，芯片等产业异军突起，奈何体量尚小暂时难以力挽狂澜。
目前，地产行业的危机仍未结束，每月统计局数据显示一二手房价仍在下降，我们知道，地产有着天然的投资属性，而且价格昂贵，一旦价格持续下降，消费者必然选择观望，造成需求萎靡价格进一步下降。而我国开发商往往采用高杠杆经营模式，哪怕是国央企，杠杆率也多在70%以上。一旦价格下降过快，必然导致资不抵债，进而影响到金融行业。近期信托行业屡屡出事，连平安信托也未能躲避，如果难以将火势止住，后续烂摊子会越来越大。
目前看，该出的救市政策基本应出尽出了，至于行业何时见底，我确实暂时看不清（我的经验是，周期很长且不可预测，所以我假设未来还会持续调整很久）。但不论如何，我国城市化率仅为65%，人均gdp仅为12000美元，从长期看，这非常明显的只是我国地产行业发展的一个周期性低谷，在这个阶段布局地产企业，是很多长期价值投资者必须思考的课题（周期底部布局，顶部出局，可以获取数倍甚至数百倍收益）。
经过这两年的学习，我将地产企业的一些选股心得分享给打大家，其实依据这些原则，可能很容易就可以避开前期的一些坑。
1.保证地产财报的可读性。我国地产公司普遍采用预售制，导致销售结算间隔超过两年，且大量合作经营导致表外资产非常巨大，报表操作性很强。奥园，世茂，龙光等出事前，其报表都非常漂亮，实际上那时公司可能已经完蛋了。所以地产股不要看pe和pb，都是扯淡的，不准，是几年前的数据了。这里还有一条铁律，少数股东权益占净资产比例越小越好，只要是超过30%的企业，一律放弃，表内再好也不要可惜，因为这部分你永远不知道里面藏了多少名股实债，表外有息，地产公司往往喜欢把最肮脏的东西藏在这里。既然风险大，我们就躲着走。
2.有息负债。地产公司的负债分为有息和无息部分。无息部分主要是已经卖出但没交付的房子，以及欠供应链的应付账款。要交的房子所需的建安是固定的。供应链欠款不但可以与总包以及供应商商量周期，用房子工抵，甚至可以谈价钱免除一部分。总之，这部分负债数额只会少不会多，是优质负债。
而有息部分，往往是欠银行的开发贷，信托的前融贷款，以及公开市场债务。这部分债务有两个特点，一是刚性兑付，债主多是国家金融机构，你不还钱就给你上征信，让你爆雷变老赖。而且这些机构的领导也说了不算，要按规矩来，做工作的空间小。二是利滚利，有息就是有利息，越变越多，尤其是行情不好的时候，利息比盈利还多，直接造成亏损，像融创这种企业，一年的利息比销售额，净资产还高，基本就完犊子了。这部分是劣质负债。
我们选公司，要选有息少占比的，越少越好。
3.是可持续经营性。地产公司运行除了买房子的收入和成本外，还有几大固定开销。一是财务经费，就是利息。二是管理费，就是人员工资。三是销售费用。四是税。这四项加起来的开销，我称之为经营开销。你卖不卖房子，卖多少房子，这四项每年都会有，属于固定开销。如果卖房子的利润比经营开销要少，那这就是赔本买卖，干的时间越长，亏的越多，直到倒闭。近期因为行情不好，大多纯住宅企业都是赔本卖房，卖的越多，亏的越多。
如果经营开销小于利润，那这公司就能持续经营下去。$新城控股(SH601155)$ $龙湖集团(00960)$ 这种企业，因为有大量的商场租金，可以覆盖上述4项开销，所以只要卖房价大于土地和建安成本，哪怕微利，这业务就可以永远干下去。
所以其实在周期下行之初，就应该知道，能穿越周期的，必然是华润（万象城），龙湖（天街），新城（吾悦）这种可持续经营的。但大家都心存侥幸，觉得地产短期会回暖，所以踩了碧桂园，金地，万科的坑。
还有几个需要注意的点：
1.要推算是否会爆雷，有的时候你可以持续经营，但短期内债务压顶（典型的就是金地，其实欠债不多，但就是集中到期，招架不住），一旦爆雷，企业就会面临各种抽贷，融资困难，官司，销售下滑等窘境，基本面大变，往往很难存活了。
这里我特别谈下龙湖，龙湖有息债务1900亿，利息大概不到80亿，其利润是可以轻松覆盖的，且龙湖的债务到期时间还很久，大多是两年以后，所以龙湖这两年过的一直比较轻松，加上这些债务里很多是天街抵押的经营贷，到期后银行乐于续贷，可以看成永远不用还的永续债，所以龙湖的财务是非常优秀的。
2.土储质量，有人说土储就是一二线的好，其实不是。一定要仔细区分，卖的出去的才是好土储。一般来看，核心区很重要，哪怕是县城的核心区，卖的也比一线远郊好。广州就是个典型的例子，增城的房产根本卖不出去，很多开发商1万每平楼面价拿到地，9000在卖，把建安成本，销售费用，工资全赔进去了，还卖不掉。核心区大于城市能级，这个一定要记住。
最后说说为啥选新城控股。
1.首先要能持续经营，我们假设大前提是行业下行还要很久，那么就直接pass所有纯房开，保利，绿城，滨江通通靠边站，如果房价继续跌很久，他们都要完犊子，神仙难救。
2.不能爆雷。这里龙湖看似短期内没问题，但毕竟1900亿有息，难以全部用天街抵押，另外一部分无抵押的，过两年到期了，如果债权人翻脸，龙湖是没招的，虽然龙湖看起来很美，但脑袋别在他人裤腰带上，其实很不托底。新城虽然短期压力大，但有息一共只有570亿，吾悦估值1200亿，用不到一半的抵押率就可以覆盖所有有息，其实稳的多，只是今年压力有点大，使使劲熬过去，前路就一片明朗了。
3.要便宜，其实华润作为央企比新城更稳，但是贵啊。贵是原罪，不用我解释吧。对于新城发展来说，哪怕以后不搞地产业务了，每年靠收租搞个40亿利润问题也不大，现在才70亿港币市值，看着太香。做个对比，新城的租金甚至比龙湖还多，但市值只有龙湖1/10，看起来对比太明显了。
就说这些，对于老油条们可能都懂了，觉得我是废话。对于纯新手可能还看不懂，难以吸收。大家凑合看吧，具体问题我会具体发帖分析。
最后再强调一遍，地产是周期行业，有起有落，妥当布局，最终会给我们带来财富，但周期很长，可能十年持久战，这长度没法预测，要放平心态，不要加杠杆。其实，这钱挺难赚的，真的。