万科要在未来2年降1000亿有息负债，万科将通过什么路径实现这1000亿负债降低？
首先盘一盘万科的资产：
万科并表存货7000亿，在建5000亿，现货1100亿，未开发1000亿，已售未结3600亿，2000万平拟开发剔除远郊一些无法去化的部分，可售货值约2000亿，则万科未售货值大约7000(在建货值)+2000(未开发货值)+1100-3600=6500亿，在建部分需要1300亿可以全部完工，拟建部分需要1000亿可以全部完工，则万科开发业务可回款约6500-1300-1000=4200亿。
万科有权益投资1300亿，以及对应的合营联营占款2300亿，联营合营应付1300亿，应收应付抵消后，万科的这部分资产大约2300亿，这里面包含了普洛斯股权200亿，贝壳股权50亿，广信资产包300亿，深圳旧改200亿，印力200亿。
另外，万科并表有1100亿投资性房地产，这里面主要是万科的商业地产，物流地产，长租公寓，这些是万科主要的经营资产，商业年收入约90亿，物流35亿，长租公寓30亿，这些经营类资产每年贡献净现金流约70亿。
未来2年万科如何实现1000亿有息负债下降呢？
首先就是万科通过去库存，加大销售力度回款，万科有6500亿可售货值，而未来建设开支只需要2300亿，这块未来共计可以实现4200亿回款，除去税费开支，仍然有3000多亿资金可以回收。
其次，万科的权益投资里面，有几个大块的资产可以变现，普洛斯股权200亿，已经摆上货架，贝壳股权50亿，广信资产包投入300多亿，深圳旧改200多亿，深圳旧改，深圳地方正在努力解决资金回款。这块两年内大概可以回款四五百亿。
再者，万科的经营业务，长租公寓30多亿收入，资产规模300亿，出让一部分股权可以回款，或者可以发REITS，商业地产90亿收入，这块主要通过reits变现，物流地产30多亿收入这块主要也是通过reits变现，预计两年内可以回款三百亿。
就算是最近两年销售情况依然不乐观，万科开发业务经营性现金流维持平衡状态下，通过权益投资和经营业务大概依然可以回款七八百亿，1000亿的有息负债下降难度并不是很大，这大概是前几年大家口中所说的藏利润的结果吧，藏起来的现在可以放出来了，只是现在并不是一个很好的兑现时点。另外，如果行业销售好转，万科的开发业务可以实现较大的回款，这样还有部分资金可以拿地。
总的来说，万科的资产还是比较厚的，最近10年以来万科的经营性现金流大约有3000亿，这部分除了分红以外，大部分变成了经营资产，现在正是用来应对危机的。而市场对万科的担心，并不是万科活不下去或者资不抵债，而是由于债务压力，导致开发业务不断收缩，而万科的利润大部分来源于开发业务，这也就意味着在未来三四年内，万科的利润将一直比较难看，或者几乎无法兑现利润。
附：万科在重点布局的城市中大约有一半的城市销售处于前3名的位置，开发业务依然是万科最重要的业务，而且具有一定的竞争优势，未来2年由于债务压力，开发业务无法拿地而被动收缩才是最难受的。$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$
