我实际工作接触过新城也跟一些地产朋友交流过，说说几点我的想法。所谓郊区只是相对主城核心区而言，理解为新城区可能更合适，吾悦广场选址一定也是在新城的核心区或者有一定居住密度的地区。这些地区天然存在商业需求，当然，一般也会有原来的商场，但是业态普遍低端，有客观的升级需求。我了解几个行业内的朋友（万达，龙湖，华润，华夏）的都谈及过吾悦广场。基本共识两点，第一新城班底很多就是万达班底，第二，商业地产这一块，吾悦广场做的是不错的。本人也机缘巧合接触过新城在某二线城市所谓郊区拿地（其实未来规划是新城的核心区），地方政府对新城评价也差不多，并且比较看中吾悦广场招商这一块，地方政府认为新城是国内运营商业不错的开发商，所以同等情况下，为了避免造出来没有人气，新城会比较占优势。据我不完全了解，三四线城市，由于房价不算特别高，所以很多情况下，卖房子主要就是覆盖建设和拿地成本，然后通过商业综合体创造持续现金流，当然不同项目不一样，看跟地方政府怎么谈。我觉得很难通过一两个人一两句话去概括一个公司的好与坏，交给时间好了，投资总是有风险的。$新城控股(SH601155)$

回复函里的几点疑问：
1.多加持股50%以上的公司不合并的原因都是需要全体股东一致同意，但细看这些公司除了常熟置业利润2.3亿以外，其余都是亏损状况，这里肯定是调节了利润了。但是管理层还嘴硬不承认。
2.坏账计提太少也是很明显的人为做高利润了。
3.投资性房地产公允价格变动的合理性，这个不好说，但是我倾向于增加了利润的说法，至少28亿有点多。
4.关联方利息高，是因为贷款是无抵押，且资金使用灵活。我就问一句，抵押的话你没啥拿的出手的东西吗？同等条件下不存在损害上市公司利益。这个也太假了吧。要是公司是我的我绝对不在你这里贷款。
5.公司存款利息少是因为随时要招拍挂，要用钱，所以主要是活期和协议存款。利息0.35-1.1%.我先不说别的什么，T+0的理财了解一下呗，就算放余额宝里也有2.4%的年化吧。难道就只能放着存活期？不理解。
反正能看明白的就这点。都是大白话。

偏见太重，懒得多说，贴一个两年前万达广场成长性数据。不过悲哀的是新城现在已经是大白马，问询函和一季报也没打下多少[好逊]

回复函里的几点疑问：
1.多加持股50%以上的公司不合并的原因都是需要全体股东一致同意，但细看这些公司除了常熟置业利润2.3亿以外，其余都是亏损状况，这里肯定是调节了利润了。但是管理层还嘴硬不承认。
2.坏账计提太少也是很明显的人为做高利润了。
3.投资性房地产公允价格变动的合理性，这个不好说，但是我倾向于增加了利润的说法，至少28亿有点多。
4.关联方利息高，是因为贷款是无抵押，且资金使用灵活。我就问一句，抵押的话你没啥拿的出手的东西吗？同等条件下不存在损害上市公司利益。这个也太假了吧。要是公司是我的我绝对不在你这里贷款。
5.公司存款利息少是因为随时要招拍挂，要用钱，所以主要是活期和协议存款。利息0.35-1.1%.我先不说别的什么，T+0的理财了解一下呗，就算放余额宝里也有2.4%的年化吧。难道就只能放着存活期？不理解。
反正能看明白的就这点。都是大白话。

现在回头看看这份问询函，感觉学到了很多，胜读十年书啊

三四线占比偏高，去化率下降，吾悦经营不错，合规吧，个人觉得还不错

很好的了解房地产公司的运作模式，避免成为呆会计，$新城控股(SH601155)$ 的回复堪称手把手教你读地产财报

很好的互动，为上交所点赞

求解读

想“雪中送炭”的同学好好看看这个问询函回复再说吧。不过看了下下面的评论，我发现看了也是枉然，人们只相信他愿意相信的东西。

多数问题都不是问题。


持股不足50%沟通合作方签个一致行动协议回头私底下再签个废除协议，各自说一套，这个事情不难，主要的诉求是并表增加营收和当年利润（拉长看对利润没影响）


持股超过50%的项目未并表，主要目的是为降负债；同时项目当年利润为负，因此也能美化利润特别是对ROE的提高大有好处。


资本化利息之前我也觉得是个问题，看过以后发现是正常的资本化水平，虽然比万科还是高不少，但这与各家的融资模式有关。


购买期权的本质是做了一笔表外融资。


在扩张期调节报表做点财务手段，可以理解，但是没有造假。核心还是看这个企业到底怎么样！

详细、专业，值得深研。

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