最近因为某一家每次写它的分享都会秒没的房企的关系，很多球友看房地产，觉得可能真要不行了。实际上，无论看多还是看空，对于中长期投资来说并没有太大的意义。根据券商分析师的方法论，你从任何一个行业都可以赚到两波钱，一次是估值溢价的钱，一次是行业成长红利的钱。
经济弱的时候，其实不用看空市场。因为经济虽然不景气，但金融市场里空转的钱其实还是有的，剩余流动性非常宽松，所以估值溢价的弹性也比较大，比如2014年。
那一年，先是李嘉诚大举清仓，被传“全面退出中国”，之后潘石屹说了句不看好国内房价的真心话，被骂到上微博道歉。也是那一年，申万房地产指数上涨了1611点，涨幅65%，甚至跑赢了同期上证综指53%的涨幅。那一年，融创凭借658亿的销售额，首次进入行业TOP10。这个时候做多只要追涨就可以了。
快10年过去了，如今房地产进入了出清期，投资人的关注度随之下降，第二波机会来了。这个机会将来自于经历了行业洗牌、中小企业出清后最终活下来的龙头企业。只不过，疫情后内需增长的缓慢加大了不确定性，例如销售跟投融资显著恶化、购房意愿超预期地难拉动等，使得龙头企业还处于短期经营周期的磨底过程，没有向上进阶。
在经济缓慢恢复的过程中，行业景气度肯定会随时提升，各行各业总能得到一些盈利改善的机会。那么如何判断房地产已经完成出清，进入了龙头进阶期？这个阶段往往能看到行业毛利率的提升、龙头房企市场份额的提升，以及行业格局的优化。这个时候做多就要蹲涨，需要亲自蹲守甚至要仔细去挖掘。
这就是为啥老祖赞同陈启宗前两天在博鳌讲的那句，“行业绝对会存在，问题只是你跟我还存在不存在。”房地产在国家政策的支持跟催化下，必定会获得第二波机会。至于最后谁会成功活下来、并抓住这第二波机会，欢迎各位提名。#雪球星计划#