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你没有抓住核心，物业最大问题有3个。
一是给地产输血，之前有恒大物业把账上现金全给了地产，还有彩生活卖核心资产给地产输血，再看看雅生活，雅居乐不倒，以后雅生活多大的坑还不知道，民企物管不值得这样去赌，HK没有集体诉讼制，是民企地产老板的割韭菜天堂。
二是利润率下降，物业以前的高利润率是建立在地产输送面积和输送利益的，并且提价困难。
三是港股流动性差，对基本面不行的股票接盘资金少，在做空情况下叠加多杀多，没有底。
综上所述，碧服等民企物业估值并不低，要买物业等地产出清完。
1、合约面积就是合同已经约定好要归属物业服务企业管理的面积。
2、在管面积是已经交付给物业服务企业进行实际管理的物业项目面积。
3、合约面积包含在管面积，合约面积代表所拓展的物业合同面积总和，要远大于在管面积。
比如碧桂园服务和碧桂园有合同，等房子交付后给碧桂园服务进行物业服务！还有碧桂园服务之前收购的那些物业公司带的那些合同，比如中梁的，富力的那些合同！在没有交付前都是合约面积！等房交付了就是在管面积！
你没有抓住核心，物业最大问题有3个。
一是给地产输血，之前有恒大物业把账上现金全给了地产，还有彩生活卖核心资产给地产输血，再看看雅生活，雅居乐不倒，以后雅生活多大的坑还不知道，民企物管不值得这样去赌，HK没有集体诉讼制，是民企地产老板的割韭菜天堂。
二是利润率下降，物业以前的高利润率是建立在地产输送面积和输送利益的，并且提价困难。
三是港股流动性差，对基本面不行的股票接盘资金少，在做空情况下叠加多杀多，没有底。
综上所述，碧服等民企物业估值并不低，要买物业等地产出清完。
碧桂园服务真正待交付的合约面积大概就1亿平米，对应碧桂园的合同负债金额。
其他的合约面积，都是收购后遗症。
比如讲好50亿元收购2亿平米，但卖方手上只有1亿平米先付25亿元，后续50亿对应1亿平米随交付进度支付。虽然这些被收购对象暴雷保交付成问题，后续交付基本都打水漂，但数据仍然留在年报中。
收购后遗症带来以下几个问题：
1 合约面积虚高，真实待转化合约面积按1亿平米就行
2 应付款虚高，实际其实卖方交不出面积，应付款大概率也不付
3 应收款过高，有一部分面积是预付，比如宝能苏宁
4 资产总额虚高（应收应付虚高，导致报表看起来不干净）
合约面积是由已交付并管理的以及已签约但未管理的建筑面积组成的，即合约面积包括了管理面积以及已签订物业服务合同但尚未交付管理项目的建筑面积。未交付的建筑面积不是在管面积，是还不能转为现金的“泥码”。通常，合约面积中未交付的部分一般会在3-5年内转化为管理面积。
其中，对于未交付的前期物业服务项目的管理面积确定，并不仅以前期物业服务合同约定为准。因为前期物业服务合同约定的物业管理面积可能与实际管理面积相差较大，故测算未交付项目的管理面积一般优先以面积实测报告为准，如果尚未获取面积实测报告的，则以面积预测报告为准。如果还未获取面积测绘报告的，则由物业管理公司自行预测实际管理面积。如果物业管理公司无法预测实际管理面积的，最后才以前期物业服务合同约定的管理面积暂定为管理面积。
综上，合约面积是管理面积的先行指标，即先有合约面积，后有管理面积，物业公司潜在的合约越多，意味着其未来可增长的收入就越多。但若合约面积没有转化为在管面积，则合约面积就会像是一张迟迟无法兑现的空头支票。
碧桂园有很多超级大盘，比如一个100万平项目，一次拿地、整体规划、分期开发，建设周期可能需要8-10年。碧桂园会就这个项目与碧服签订物业整体委托协议，形成碧服100万平合约面积，如第一期10万平交付了，就变成10万在管，90万合约，整个项目开发完成周期可能远不止三年。
1、合约面积就是合同已经约定好要归属物业服务企业管理的面积。
2、在管面积是已经交付给物业服务企业进行实际管理的物业项目面积。
3、合约面积包含在管面积，合约面积代表所拓展的物业合同面积总和，要远大于在管面积。
比如碧桂园服务和碧桂园有合同，等房子交付后给碧桂园服务进行物业服务！还有碧桂园服务之前收购的那些物业公司带的那些合同，比如中梁的，富力的那些合同！在没有交付前都是合约面积！等房交付了就是在管面积！
从物业服务企业内部管理的角度来说，最重要的数据就包括合约面积和在管面积（本质上都是物业服务企业的收费面积，即服务面积）；合约面积是未来拟交付的面积及在管面积之和，在管面积则是物业服务企业已经进场管理的服务面积。
每年是有一些退出的面积，公建方面主要退出的就是招标的换别人家了；住宅方面有一些退出的就是不挣钱的小区，收缴率太低。
一些关联方的住宅暴雷持续未交房，所以没转换。
地买了，还没有开发算合约面积吗？还是在建的计算合约面积？
现在前提是能继续开发卖出交付了。