地产回本之路

关于碧服23年经营性现金流的拆解

$碧桂园服务(06098)$
碧服23年经营性现金流46亿，这也是管理层特意强调的，作为其政绩的重点。
根据年报的数字，对经营性现金流做以分解：
1 预收合同负债增加16亿
这个靠的是加强预收，给点好处让小业主提前交物业费，损失的是毛利，增加的现金流
2 贸易应付款增加11亿 <...

关于物业股分级的一些思考

$碧桂园服务(06098)$ $华润万象生活(01209)$ $雅生活服务(03319)$
物管股的业务主要分为几种：
1、关联方输送的住宅物管业务
2、外拓/收购的住宅物管业务
3、商管
4、商办物管
5、公建服务
评级分档：
白银级 ： 关联方输送的住宅物管业务
长坡薄雪型，薄...

路劲2023年年报数据更新

$路劲(01098)$ @hnj_hu
问题1：表外项目资金占用变化
接该篇网页链接
22年，23H1，23H2，房地产部分表外余额分别降低113亿、36亿、30亿。
可以看到，随着土储降低，表外项目收回速度在下降。
目前表外资金还有110亿余额未回收，扣掉产业分部...

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回复@赌场风语者: 物业公司跟地产公司签的合约，不是跟小业主签 后边再签也是等业委会成立了再说//@赌场风语者:回复@地产回本之路:没有交接的房屋物业公司没有管理义务，怎么能形成合约负债呢

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回复@赌场风语者: 地产公司的合约负债，是物业公司的合约待转化面积啊//@赌场风语者:回复@地产回本之路:物业公司的合同负债主要是预收的物业费，与合约面积没有关系。

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碧桂园服务真正待交付的合约面积大概就1亿平米，对应碧桂园的合同负债金额。
其他的合约面积，都是收购后遗症。
比如讲好50亿元收购2亿平米，但卖方手上只有1亿平米先付25亿元，后续50亿对应1亿平米随交付进度支付。虽然这些被收购对象暴雷保交付成问题，后续交付基本都打水漂，但数据仍然...

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4.44

新城控股2024年销售额推算——可售货值的角度

$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$
接续前文，从可售货值的角度，推算24年销售额。
23年销售回顾：
2023年，销售量969万㎡，销售额760亿元。
按前文分析，销量中地上大约700万㎡，地下大约250万㎡。
线性递推，地上部分销售额 670-690亿，地下部分销售额（约6-7万个车位...

新城控股2023年土储数据更新

$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$
网页链接
前文关于地下室部分不够保守，数据也有些混乱，本文再修正一下。
数据口径：
年报可租售面积：扣除了公配（大型公配（学校、社区），小型公配）、自持面积（主要是酒店和自持办公，新城的酒店似...

龙湖土储盘点——华南片（广东、福建、海南）

$龙湖集团(00960)$
【东莞天曜城】58% 金地 （年报100%比例，应为错误）
20年3月32拿地，TOD综合体，住宅比例60%，住宅地价10000
住宅售价2.5万，开发部分利润不错
趁着21年市场高点走的差不多了，这个项目赚到了，白赚一个MALL
目前尾盘状态
中报开发面积24万㎡，实际剩...

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回复@逻辑投资人: 房企公布的土储面积，都是包含已售未结的。 多年累下来的烂项目都在土储里边充数，有效土储比例，就不好说了//@逻辑投资人:回复@地产回本之路:为什么房企不公布剩余土地面积？

龙湖项目盘点——华北片（山东、河北）

$龙湖集团(00960)$
【济南春江彼岸】34%
龙湖 中海 万科3家联合拿地的项目
项目已开发完毕了
年报列8万储备面积，应为错误，实际可售土储0
【济南景粼原著（二期）】100%
一期已售罄，剩余为二期
2017年8月44.6亿高溢价拿地，地价1.4万，另外还捆绑了块商服地
售...

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回复@人弃我取淘金者: 23年还又评估增值率18亿？我看错了吗？逆势增值啊！ 我看23年商业出租率还是下降的呢。//@人弃我取淘金者:回复@钢筋有点烫:嗯嗯，年年都不减值，雷在锅里越积累越多，我们一起看看有没有本事一辈子不端上桌。

龙湖土储盘点——东北片（修正）

$龙湖集团(00960)$
沈阳有大量的项目未列入年报，特此修正。
当然，年报外的项目都是差一点的
【大连尘林间】70%
20年12月拿地，地价1.8，售价3万4
有利润，项目基本售罄了
年报开发面积8.9万㎡，实际可售土储0.1万㎡
【大连天璞】年报未列
还有0.7万㎡可售土储

龙湖土储盘点——华北片（京津）

$龙湖集团(00960)$
龙湖土地储备5489万㎡（2023年中报），减去已售未结面积1300万㎡（合约负债/销售均价/权益比例），剩余可售土储大概4000万㎡。
【数据口径】
年报中，已完工未售面积、发展中建筑面积、规划建筑面积，均为总建筑面积（含地下室），但无法剔除地下面积，不好处理。

天安数码城——收集的资料

天安数码城集团1990年成立于深圳，由香港天安中国投资有限公司和深业泰然(集团)股份有限公司合资成立，以综合开发和运营国家级民营科技园"深圳天安数码城"而著称，双方各占50%股份，深业泰然的实际控制人为国资深业控股。
话说1969年，当年人称“三剑侠”的冯景禧、郭得胜及李兆基共同...

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回复@低价买入好公司: 二层0.6，三层0.4 查看图片//@低价买入好公司:回复@地产回本之路:请问在商业首层评估价1万的商场，商业2层、3层的评估价大概分别是多少？

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回复@这是烟D: 这个不清楚，像是jw在查黄老板吧。//@这是烟D:回复@地产回本之路:不知道是否了解控股股东持股被司法冻结的事情

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回复@这是烟D: 对于A股来说，22亿确实挺低了。 逻辑有点像深物业、深振业那样，虽然老板不会给小股东一丁点甜头，总归资产价值保证有底。//@这是烟D:回复@地产回本之路:现在市值只有22亿确实很吸引，下周一准备买了

粤海的投资性物业

$粤海投资(00270)$ $粤海置地(00124)$
【粤海置地】的数据：
归母净资产：72亿HKD
投资性物业：85亿HKD（其中已建成34亿（主要在22年建成），在建50亿）
投资性物业累计评估增值：37亿HKD，一半的价值靠评估而来
投资性物业净租金：500万港币（2022年收入，大部分还未投入使...