| 发布于: 修改于: | 雪球 | 转发：21 | 回复：87 | 喜欢：36 |
最近几天断更，不是我偷懒，而是重新把历年年报拿出来从头到尾梳理了一遍。在数据复核过程中发现了一个问题，以前是把项目明细总表中的均价乘以销售面积得出当年销售额，再把历年销售额累加得出该项目累计销售额，按理说逻辑上没毛病。但是新城项目总表中的销售单价有问题，有些送的或者打折的车位，地下室等计入销售面积，但是均价还是正常销售房子的单价，造成流量销售额偏高。好在21年之前，公司还是披露每个项目的总销售额，所以发现此问题后，我及时逐一进行调整。并将调整数据单独一列显示，现将调整完毕的表格重新发布。
目前看起来更贴近实际情况，吾悦想白嫖还是有点难度，多多少少会沉淀一点资金。
其实只是按照这个来看，倒是还好了，总共还要再投的钱大概70亿，且不是集中一年内投完的，事实上到今年年底以后新城集中开业的吾悦广场高等基本过去了，对应的自持项目资本开支也是高峰已过，每年匀下来这些资本开支只要不发生挤兑以新城的体量扛得住的。而且按照4000-5000万方的可售面积，今年10000的均价打折到8000元/平米，月销100亿的话，应该也就4年左右卖完了。新城总负债4100亿、有息负债大概800-900亿，这些待售自持的货值应该有4000亿左右，再加上在手现金450亿和475亿应收款及240亿的流动资产，至少把这些项目全部卖完了还完负债不会再贴钱进去，就是一个纯粹的没有负债还有一年120亿+租金的包租公，那就是一个很不错的投资标的了
把已写的吾悦做个汇总表，直观一点，不定时更新。
其实我更希望各位找出我文章中的数据错误，给予指正，你们试着去分析一个吾悦，从拿地到销售，到目前待售面积，货值，我一个人精力，水平都有限，难免会有错。
建议本条置顶
【整理数据辛苦，明天早饭我请了】我刚打赏了这个帖子 ¥6，也推荐给你。
那个帖子下面不能打赏，在这儿打赏一下表示感谢
发展破产价，五元起步，假没未来五年住开开发完，300座吾悦广场，租金100亿，目前也就2倍PE。赌一把大的
问一下，借款利息是按总投资记入了么？
厚道兄，辛苦了