$滨江集团(SZ002244)$ $万科A(SZ000002)$ $我爱我家(SZ000560)$
5月17日，中国人民银行正式宣布取消全国范围内首套及二套住房商业性个人住房贷款利率政策的下限规定。各省级分行将依据因城施策的原则，自主决策是否设立其所辖各城市商业性个人住房贷款利率的下限及其具体水平。同时，央行还宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，将5年期以下及5年期以上的首套个人住房公积金贷款利率分别调整至2.35%和2.85%，而二套则分别调整至2.775%和3.325%。
自2023年以来，已有超过60个城市宣布阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率的下限。在此之前，部分城市的商贷利率已低至3.1%。预计本次政策调整后，各城市房贷利率水平将继续呈现稳步下降的趋势，商贷利率有望突破3%的下限。其中，市场热度相对较低、库存压力较大的城市，其房贷利率有望率先作出调整。同时，一线城市在降低融资成本方面的空间亦已进一步扩大，市场基本面企稳的进程有望得到加速。
在首付比例方面，央行亦于5月17日宣布将商贷首套首付比例下限调整为15%，二套调整为25%。各地仍将遵循因城施策的原则，自主确定其所辖各城市的首付比例下限。此前，中央层面规定的首付比例下限为首套20%、二套30%。本次调整打破了历史最低记录，凸显了短期内政策刺激市场企稳的强烈诉求，同时也反映了住房信贷体系需适应我国房地产市场供需关系发生的重大变化。
从政策效果来看，过去两年各地频繁采取的提升杠杆空间、降低购房成本等调控措施尚未能有效扭转市场预期。然而，我们坚信，在市场基本面已筑底的基础上，传统政策边界的突破以及政策的累积效应将共同推动市场企稳。预计本次调整将有助于稳定市场信心，并促进部分合理购房需求的释放，进而推动房地产行业实现软着陆。
在房地产市场调控方面，5月17日，保交楼工作视频会议在京召开。国务院副总理何立峰在会议上提出，对于商品房库存较多的城市，政府可以根据实际需求进行收购，以合理价格购买部分商品房作为保障性住房使用。同时，继续加强房地产企业债务风险的防范与处置工作，并扎实推进保障性住房建设、城中村改造以及“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”。此前，地方层面已有杭州、郑州等地出台了商品房收储政策。此次国务院层面的表态，标志着全国范围内首次提出“政府收购商品房”的举措，或将成为短期内房地产市场工作的重点。
根据我们的测算，本轮政府收购商品房所需的资金规模可能在0.84至2.7万亿元之间。未来，不排除通过银行信贷、中央财政等渠道为收储提供低成本资金的可能性。我们认为，在各地新一轮去库存政策的持续支持下，高库存城市的供需关系将得到有效优化，推动房地产市场的量价关系尽早回归健康水平。同时，企业的低效库存也将得到消化，有助于修复房企的资产债务问题。
我们建议重点关注
龙湖集团、滨江集团、万科A、建发国际集团、招商蛇口、中国海外发展以及融创中国等优质房企。
这些企业在房地产市场调控中展现出较强的抗风险能力和发展潜力，值得投资者关注。
