记录一下，龙湖值多少钱？
龙湖当前的情况（主要是债务结构及底层资产）比万科要好不少，因此港股的市值今天收盘价738亿港元（万科企业563亿港元），市值高了30%。问题来了，等穿越周期后，彻底的远离鲍蕾风险后，龙湖能值多少钱呢？
1、开发业务净利润60亿元（对于均衡的房地产市场需求，中性预测一年8-9万亿元的市场需求，一二线的改善房的市场需求会更好一些，相应的毛利率会更高一些），PE估值给6倍，即360亿元的估值；
2、运营业务，主要是商场（天街、星悦荟）和冠寓（租赁），其中商场业务占80%，租赁占20%，龙湖的商场质量也很不错，位于一二线（一线主要在郊区），出租率数据还可以，参考万科卖掉的七宝万科，以及杭州印象城发reits的PS估值（10-12倍），中性偏保守给9倍的静态PS,年收入按130亿元算（2023年该业务收入129.4亿元），即1170亿元的估值；
3、服务业务，主要为物业服务，2023年营业收入119.4亿元，毛利率31%，净利润按15亿元估算，给10倍的PE(参考万物云)，即150亿元的估值；
三个业务加起来的估值为1680亿元人民币，对应二级市场股价为26.7港元（差不多就是1倍的PB）。中期趋势必然是低利息环境，乐观点估算，市值可以再上浮20%，即32港元。