先说说能买的理由：新城每年光租金就能收100多亿，其毛利率达到72%。
如果把这100多亿租金利润的50%拿出来分红，相比当前300多亿的市值，股息分红率就是差不多10%。
我相信，光这10%的股息回报，就足够吸引大多数买入者了。年回报都10%了，你还需要挑剔啥呢？
而剩下的50%利润，也不会浪费，肯定是进行再投资。那么，这又会带来几个点的利润增长。这就是股息之外的另一个收获：不断增长的利润。
在气氛稍偏乐观的情况下，对这种稳定分红、逐年递增的稳定利润，给一个10到20倍的PE，是再正常不过的事情。果如此，那么，新城的市值就是千亿起步，2000亿也未可知。
以上就是买入新城的两个点：按股息，每年可收获10%。按利润，可给10到20倍PE。
以下说说不能买的理由：新城最大的不利因素，就是在手项目的安全性。市场非常担心这些项目卖不出去，砸在手里变成烂账。
我非常确认，现在的新城已经非常安全，但我在这里，并不打算铺开讨论这安全性的细节。我说两个选项或思路：
其一，如果你觉得新城这些项目不会烂，同时，新城每年还能稳收一百多亿的租金，租金还能稳定增长，那么，当前300多亿的新城，就是极大的价值洼地。真是跟捡钱似的。
其二，如果你觉得，今后我国老百姓既不愿买房，也不再愿出来消费，那新城就是毫无疑问的第二个恒大，会一塌糊涂：现有在建项目会砸在手头，而正在出租经营的那150家吾悦广场也不再收到100多亿年租金。
对这两点，何去何从，关注新城的朋友，一定得有一个清晰的理解和选择。
这也是买入新城所需要的核心能力圈。
$新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$
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精彩讨论
Krosis2023-04-20 14:45没看懂，财报上写着22年租金收入92亿，“每年光租金就能收100多亿”是哪来的？扣除掉25.3亿的营业成本之后，毛利才67亿，哪怕不考虑折旧跟摊销，税后净利也不到50亿。考虑到对应1300万自持面积的成本预估在1000亿上下（按8000的建筑面积单方成本计算，你杠就是你对，你也可以自己套数进去算），roic显然是不够看的，算不上什么优质资产，考虑到公司700亿的融资，每年46亿的利息，结合在售项目收益的不确定性，300亿虽然便宜，但我也不会去赌
Krosis2023-04-20 14:54这两年地产企业庞大的开发面积最大的不确定性就出在“项目本身到底赚不赚钱”，毕竟销售速度慢下来了，房价跌了，但该付的地价跟工程成本还是得付，借来的钱的利息并没有少，甚至销售费噌噌噌往上涨。其次“市场非常担心这些项目卖不出去，砸在手里变成烂账”完全是个伪命题，真实的市场是资产价格只要够便宜肯定能卖掉，但项目层面的亏损要由股东买单罢了，如果企业的流动性危机不解决，必定会通过抛售资产的方式被动去杠杆，你光用宏大叙事去推导安全性是没法得出符合逻辑的结论的。
Krosis03-31 23:15很难定义回暖，从一季度数据动态看，24年的新房销售很难达到23年水平，更别提21年。新城我没有持仓，研究也不深，但我注意到今年普华永道给新城出了非标准报表，如果你持有新城控股股票，我建议你审慎考虑一下这部分本金出现永久性亏损的可能性
Krosis03-31 21:42一年过去了，现在的新城按股息率估值是正无穷$新城控股(SH601155)$
价值学习笔记2023-04-18 16:23新城在转型，目前是双轮驱动，以后会转向商管。也就是以收租为主。
即，从房地产开发，转向商业中心城市综合体的营运。
这意味着，新城的在手房地产项目，即使有风险，也是最后的风险了。
而且，前几年老王那件事，让新城的拿地大大减少，这实际是提前释放了新城的风险，这也是新城独特的优势所在。
而银行不同，它永远永远永远，都在做风险生意，也就是常在河边走。
总的来说，新城在手项目的风险本就不大，且目前我国房地产肯定会迎来拐点（参看一季度的销售面积数据，也参看李蓓的宏观解释），所以，已经可以认为新城是平安落地的房地产企业。
而它的商管业务，我建议你就近去看看本地的吾悦项目。
这样的项目具有很强的地域性，也就是每一个居民密集的区域内，一定是需要一个这样的购物中心的，一旦有第一个，第二个就不会再进来了。这意味着新城的租金收入是非常可持续的。
所以，我有了主贴文的第一点结论。
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没看懂，财报上写着22年租金收入92亿，“每年光租金就能收100多亿”是哪来的？扣除掉25.3亿的营业成本之后，毛利才67亿，哪怕不考虑折旧跟摊销，税后净利也不到50亿。考虑到对应1300万自持面积的成本预估在1000亿上下（按8000的建筑面积单方成本计算，你杠就是你对，你也可以自己套数进去算），roic显然是不够看的，算不上什么优质资产，考虑到公司700亿的融资，每年46亿的利息，结合在售项目收益的不确定性，300亿虽然便宜，但我也不会去赌
这两年地产企业庞大的开发面积最大的不确定性就出在“项目本身到底赚不赚钱”，毕竟销售速度慢下来了，房价跌了，但该付的地价跟工程成本还是得付，借来的钱的利息并没有少，甚至销售费噌噌噌往上涨。其次“市场非常担心这些项目卖不出去，砸在手里变成烂账”完全是个伪命题，真实的市场是资产价格只要够便宜肯定能卖掉，但项目层面的亏损要由股东买单罢了，如果企业的流动性危机不解决，必定会通过抛售资产的方式被动去杠杆，你光用宏大叙事去推导安全性是没法得出符合逻辑的结论的。
一年过去了，现在的新城按股息率估值是正无穷$新城控股(SH601155)$
买地产股的逻辑很简单，我认为主要看他的筹备土地是在哪里的，比如万科大部分是1线城市。个新1线他肯定好。新城地产我看过都是没人要的偏远地区。能值钱才怪
买在分歧，卖在一致，看了分析，又看了看评论，放心了，新城继续拿着
地产到底了，还能跌到哪里去，就一个字干！银行，保险，证券都起飞了，地产不会缺席
其实我也看好新城，奈何第一地产大环境不行，政策虽然放松但官方并不支持，第二雪球东方财富等各大论坛上充斥着各种抹黑新城的水军，明显是为了做空而来，这两大因素导致新城短期内股价很难有起色，需要进一步等待，你要说新城会不会暴雷，我觉得不会，房地产行业去年四季度最阴暗的时候已经过去，新城已经缓了四个月，20多亿租金加300亿销售，以及三支箭的支持，让新城流动性大大好转。