自2020年末上市以来，爱彼迎一直备受长期投资者的赞誉和追捧，上市初期就创下最高130倍市盈率（1200亿美元）的估值，之后的三年里，Airbnb的估值始终高出同行的1-2倍。下图显示了Airbnb、Expedia和Booking的历史市盈率比较情况。目前，Airbnb的2023年市盈率为30倍，而Expedia和Booking分别只有10倍和20倍。
Airbnb一直对外宣传支持其高估值的理由是：民宿行业的普及率不断提高，全球旅行消费占全球GDP的比例长期上升，而当这些愿景实现时，公司将会受益于商业模式的升级，享受到经营杠杆带来的利润大增。简而言之，民宿行业的增幅远高于传统酒店行业的增速（疫情前民宿行业每年增速30%，传统酒店行业为个位数），且将持续增长。由于是民宿行业领头人，Airbnb将受益于赛道红利，并且收入和利润也将持续高速增长。
然而，根据最近的业绩，我们发现该趋势并不清晰，民宿行业的长期普及率也难以定义（以下预测据来自Morgan Stanley）。
由于疫情期间的透支，Airbnb从2023年开始, 预定额 (gross booking value）的增速可能会大幅下降。
预定额(GBV) 增速放缓的主要原因是宏观经济和平均房价(ADR）的结构性原因。
首先，2021年到2022年是美国经济复苏的两年，基数相对较高。进入2023年，美国经济逐渐走向衰退，同时伴随着基数过高，Airbnb的间夜量增长可能会缓慢。
除了间夜量增长放缓之外，平均房价(ADR) 的增长也变得更加困难。自2020年以来，由于疫情原因，美国国内旅游市场比跨境游市场更受欢迎，随着疫情的逐渐消失，跨境游的所占比例也在逐渐恢复，最新公司披露显示，跨境游的比例已恢复至2019年的70%，且仍在持续恢复中。越来越多的消费者从国内游转向跨境游，美国境内的房价也天然高于全球其他地区的房价，因此房价的结构性变化也将导致2023年的平均房价增幅不会相当醒目。
此外，疫情结束后，许多消费者的旅行计划从乡村转移到城市。乡村的房价天然更高，因为乡村以独立别墅或整租为主，而城市则以单独房间为主。因此，受到更高的城市占比影响，2023年的平均房价也很难明显高于2022年。
除了需求和房价的结构性变化之外，Airbnb的房源供给也是限制其增长的一个瓶颈：Airbnb的房源供应速度自疫情前就开始减缓，特别是热门城市的市区供应本来就有限。为了增加供应，Airbnb一直在努力寻找更多的市区房源，包括鼓励更多消费者出租自住公寓中的空置房间。
一旦收入增速放缓，市场就会担心该公司是否能够长期维持较高的收入增长速度，如果不能确定，市场就难以给予Airbnb更高的估值倍数，股价的增长就只能靠利润的增长来缓慢驱动。
除了收入增长的放缓，投资这也开始担心利润率的稳定性。为了促进公司的预定量（GBV），Airbnb需要增加营销费用以吸引消费者的关注。公司在四月的业绩会议上表示，将提前启动营销计划（原计划于第三季度实施），以吸引更多价格敏感的客户。然而，业绩会后股价的反应表明市场对该计划的效果持谨慎态度，担心更高的营销费用会影响利润率。
当然，作为一个处于发展中期的互联网平台，Airbnb的经营杠杆依然会随着收入增长而逐渐体现。固定费用包括房源获取、客服、公共政策、产品开发等成本都会随着商业模式的稳定逐渐趋于稳定，Airbnb的经营利润率会逐年自然增长。但是这些基本已经被计入现有股价之中，想要对股价形成更多的正面影响，公司可能要做出更多降成本的行动。例如裁员、引入AI客服、AI房东管理等，而这些都需要时间来催化。
综上来看，Airbnb短期增长乏力已经成为市场的共识，长期的增长故事也需要更长的时间维度来证实或证伪，在此之前，预计公司的股价将跟随利润逐渐上涨。目前估值30x 2023市盈率，约1.5x PEG，比较合理，股价催化剂不多。