对于开发商是没有任何值得同情的地方，就因为一条：这么多人首付+贷款买了房，最后烂尾了，即使保交楼以后房屋质量大不如前，货不对版的情况比比皆是，大多数消费者还只能吃哑巴亏？
买个奔驰宝马特斯拉，出了问题、质量不合格我能退车吧？我退不了你能给我返回去重新维修吧？
买个冰箱彩电大沙发，有质量问题我可以投诉更换吧？
唯独买房这件事情上，用尽一辈子积蓄买的东西，几乎所有消费者最后都只能吃哑巴亏，最后一甩锅说银行把资金链断了、ZF的政策收紧了，反正就是自己没问题，如果自己没问题就把房子盖好，其他说啥都没用！
这么看来，全国性质的开发商最后留下最多10个就够了，这10个开发商呢，未来卖卖现房，完全转变成制造业公司就行，别再想什么扩张的事情了！
今年允许房地产公司破产是个里程碑，保交楼结束了，历史使命完成了，是不是该秋后算账了？
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $滨江集团(SZ002244)$

香港从头到尾都是市场化的，我们一样吗？我们地产商一开始能自由降价还是自主决定借不借款扩张？规模低于前50，当年直接被银行拒。

A股的某老牌龙头房地产股及某巨型保险股的跌势可不好看，隐含着投资者对金融风险的担忧。

这是站着说话不腰疼，建议先了解一下香港地产行业的税制和内地的土地增值税，香港地产商的囤地模式内地走不通的，香港地产商等得起，内地的房价等等的话上涨了税率就是50%-60%了，收益基本都是地方政府的。
一个生意要想有高利润，要么高毛利，要么高周转，要么高杠杆，香港起码可以保证高毛利率，内地开发房地产不加杠杆ROIC会低到无法正常运转，毛利就20%的生意，开发周期两年，不加杠杆，整体下来ROE就只有百分之几了。
如果税制不改，房地产开发行业整体是不值得长期投资的，最好的投机方式就是市场上行期买恒大融创碧桂园这类，就是要趁着市场上行期加杠杆，一次把钱赚到，然后把负债甩给社会，后面破产就破产了。

有两个主要区别：
香港地产商早期都沉淀了不少商业地产，这些商业地产每年要重估，会降低资产负债率。
另外，港商很少做房开业务，如果大家都不做房开业务的话，可以确定的是我们的城市化进程会慢很多，大家现在的生活水平也会差不少。

对于开发商是没有任何值得同情的地方，就因为一条：这么多人首付+贷款买了房，最后烂尾了，即使保交楼以后房屋质量大不如前，货不对版的情况比比皆是，大多数消费者还只能吃哑巴亏？
买个奔驰宝马特斯拉，出了问题、质量不合格我能退车吧？我退不了你能给我返回去重新维修吧？
买个冰箱彩电大沙发，有质量问题我可以投诉更换吧？
唯独买房这件事情上，用尽一辈子积蓄买的东西，几乎所有消费者最后都只能吃哑巴亏，最后一甩锅说银行把资金链断了、ZF的政策收紧了，反正就是自己没问题，如果自己没问题就把房子盖好，其他说啥都没用！
这么看来，全国性质的开发商最后留下最多10个就够了，这10个开发商呢，未来卖卖现房，完全转变成制造业公司就行，别再想什么扩张的事情了！
今年允许房地产公司破产是个里程碑，保交楼结束了，历史使命完成了，是不是该秋后算账了？
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $滨江集团(SZ002244)$

香港从头到尾都是市场化的，我们一样吗？我们地产商一开始能自由降价还是自主决定借不借款扩张？规模低于前50，当年直接被银行拒。

A股的某老牌龙头房地产股及某巨型保险股的跌势可不好看，隐含着投资者对金融风险的担忧。

这是站着说话不腰疼，建议先了解一下香港地产行业的税制和内地的土地增值税，香港地产商的囤地模式内地走不通的，香港地产商等得起，内地的房价等等的话上涨了税率就是50%-60%了，收益基本都是地方政府的。
一个生意要想有高利润，要么高毛利，要么高周转，要么高杠杆，香港起码可以保证高毛利率，内地开发房地产不加杠杆ROIC会低到无法正常运转，毛利就20%的生意，开发周期两年，不加杠杆，整体下来ROE就只有百分之几了。
如果税制不改，房地产开发行业整体是不值得长期投资的，最好的投机方式就是市场上行期买恒大融创碧桂园这类，就是要趁着市场上行期加杠杆，一次把钱赚到，然后把负债甩给社会，后面破产就破产了。

有两个主要区别：
香港地产商早期都沉淀了不少商业地产，这些商业地产每年要重估，会降低资产负债率。
另外，港商很少做房开业务，如果大家都不做房开业务的话，可以确定的是我们的城市化进程会慢很多，大家现在的生活水平也会差不少。

去年是最好的出货时机，可惜地方不给降价出货，现在只能全烂在手里了

港资地产商负债率低跟两个事情有些关系：一个是香港发展了那么多年，新项目相对地产资本已经很少了，没太多项目需要他们借很多钱去开发了。。。另一个是他们在国内市场普遍搞不过国内的地产商（原因也不复杂）。。。基于以上两点其规模增长的速度不快，增长不快，负债也就不高。。。作为群体的人都差不多，感觉也不存在港资地产商就整体比国内地产商高明，然后港资的都活了，国内的都爆了。。。

没花钱的学习不深刻

前两年既不许降价回笼资金，也不许涨价获取利润，都是房地产商的错？
房地产产业链早就有企业起诉开发商欠款，基本没办法及时立案判决进入流程回款。都是产业链企业的错？
香港预售资金有监管，基本没有烂尾楼。这边预售资金监管问题，都是学习香港预售制的错？
房地产开发商有错，他们或多或少都要承担后果。上下游产业链被殃及池鱼，也要承担后果。购买金融产品的普通人，也要承担后果。需要承担后果才会痛才会反省。不承担后果的呢？他们会痛会反省吗？
楼主撇撇嘴，责任全在市场参与各方。

还有就是万科之前看那些分析，计算器劈里啪啦一顿算，这个物流值多少，那个物业值多少，虽然估值有但好像也没那么好卖，特别是看到万达600亿。又学到了一课。