不主动把负债总量降下去，不可能真正安全！
10强房企战略观察系列
文|潘永堂
大概2年时间，万科会变身一个“新万科”。
4月30日万科股东会上，郁亮表示：
“今天万科遇到的压力是阶段性的。
伴随行业深刻调整，万科眼下的“瘦身健体”就跟减肥一样，是非常痛苦和不容易的，但它的结果却会通向一个更健康、更有质量发展的阶段。
我相信在股东和社会各界支持下，在万科自身努力下，万科未来两年（瘦身健体）能初见成效。”
01
眼下万科的“2个意外实力”
眼下万科的压力很大。
标普信评表示：“若销售额再下滑30%，各类所有制样本房企均偿债能力不足。”
显然，他这是在暗指万科、金地，指向鲜明！
标普强调：“在商品房销售不振和融资环境偏紧的环境下，房企普遍流动性持续收紧，国资背景房企也恐难“独善其身”。"
事实上，最新万科的销售数据，依旧很上头！
截止2024年1~4月，万科累计销售额为779亿，同比2023年同期下降41.6%，同比2022年同期下降43.6%，同比2021年同期下降66.2%。
单月看，万科4月单月销售199亿，同比2023年同期下降38.9%。
两者都是40%的“超级跌势”，寒意太足！
但万科也有点赞的两点。
其一、其他房企在“爆雷”风波后销售往往会直线下跌，远远跑输行业均值，但万科这一轮遭遇“爆雷巨大舆论风波”后，4月依旧能实现200亿左右销售额，这很难能可贵，也值得点赞。
其二，万科竟然最近拿地了。
就在股东会前2天的4月28日，万科在沈阳拿下2块土地，成交金额虽然只有4.9亿，这似乎意味着，眼下的万科，依旧具备新增“投资”的能力。
当然，在老潘看来，万科这个拿地更多是象征意义和信心意义。
在债务高压和销售急跌下，万科短期大规模甚至适度拿地也会高度承压，而这次万科在430股东会前2天“4.9亿”拿地，更多是向外界、向股东传递一个信号和信心。
即万科基本还好，还远远没到绝境之处！
活下去“策略1”
强势瘦身：收敛聚焦的2.0版来了
收敛聚焦，这4个字，大家都很熟。
在万科2018年提出活下去之后的2019年，郁亮就提出了 “巩固基本盘、收敛聚焦”这9字方针。
彼时收敛聚焦表达了聚焦“地产开发”基本盘主业，对失控多元化探索投资布局开始收敛定性的内涵。
但时间来到2024年，行业与万科沧桑巨变。
当下，今天郁亮再次上演“收敛聚焦”的深度升级版。
老潘称其为深水区的2.0版。
即直接砍砍砍，减减减，更彻底的做收缩，更聚焦。
经此一役，万科这一次真正的“做产业取舍，真正聚焦主业”。
1，主业之变：一个基本盘到三大主业
与过去基本盘是“地产开发”不同，这一次，聚焦主业是一个“新版本”。
即万科基本盘和主业变了。
开始从过去“单一地产开发”主业
变为
“综合住区、物业服务和租赁住宅”新三大主业。
为何要做个强势调整？
郁亮反思：“过去万科做的多元业务比较多，转型探索多，虽然大多做得还不错，但万科的资源是有限的。今天万科的部分压力就来自于把开发业务的资金用于长期经营性业务（短钱长用）。现在看来我们的资源不充分，没法做到全部的业务都能照顾好，所以这时候必须要做出（产业）取舍。”
应该说，经过彼时2019年后的5年大发展，万科物业，万科租赁已经今非昔比，都成气候，再数量上、规模上成为行业第一的同时，三大主业行业影响力，经营能力和效率领先度等“质”上的能力，整体形成了“量、质”的双领先。这就具备了物业，长租晋升为万科新主业的综合基础实力。
比如，万科物业服务去年334亿，体量够大，且10.2%的增速也不错。
同样，万科租赁，无论是规模体量、还是经营效率，都是国内首屈一指的存在！
2，产业取舍3个标准。
为什么选择这三个业务？
是因为万科考虑到这三个业务有三个共同点：
一是社会有需求，二是市场有前景，三是万科有优势。
如果市场有需求，有前景，万科没有优势，那也不是万科能做的事。
比如眼下从社会需求和市场前景看，即使在今天这种楼市行情下，综合住区依旧有很大发展空间。
比如上海有项目一天卖出190多亿，这就说明需求依旧存在，说明中国人对美好生活的追求、对居住水平的提高，都还有很多空间。
比如过去2023年以来，可能是中国房地产行业做好房子进步最快的一年。
应该说，过去限购、限价时代，人们对追求好产品、好房子方面动力不足。但今天在竞争面前，房企都在卷产品，万科甚至发现房地产行业每隔3、4个月就会卷出一个“新产品”，这也说明中国老百姓改善居住水平的需求还没被完全满足。
比如过去说人均一套房，是不是过剩了？目前看这个完全站不住脚，因为人们的改善需求还是存在。改善不一定是豪宅化，而是更符合今天的需要。
为何选取租赁住宅作为第二个主业？
郁亮表示：“今天中国城市化的运行，很多人口聚集的城市还源源不断地有人口流入，这些新进入城市的人，往往是从租房开始的，他们需要安全、稳定、舒适的租赁的房子给他们用。所以这个需求是存在的，再加上政策上租购并举的支持和引导，所以前景也是非常不错的。”
物业服务是万科的老字号。
“今天光有好产品，没有物业服务恐怕这个产品也不会很受欢迎，所以现在是比拼“产品力和服务力”合力的时候。
比如现在的电动车如果没有自动驾驶智能系统，恐怕它的竞争力就不够，所以一辆汽车除了外观漂亮、性能好外，还需有智能化系统搭配才更好。
未来物业服务也是前景巨大，即使地产开发业务增速下来，但物业存量规模非常大，未来物业会像滚雪球一样发展壮大。
基于此，万科选择这新三个核心业务。
3，新三个主业，万科都有“竞争优势”
对于主业选择，万科是否有“优势”，也非常重要。
郁亮表示：“如果产业有需求、有市场前景，万科没优势，那也不是万科的菜，跟万科没关系。
在郁亮看来，新选定的“三大主业”，万科是有鲜明竞争优势的。
其一，综合住区的“优势力”
万科能有今天，发展起点就是好产品、好服务。
万科在34年前（1990年）开发的第一个楼盘，深圳天景花园，这个项目产品和服务万科都做得很好，34年前就有游泳池，同时万科第一个物业服务就在那里诞生，这个小区直到今天仍然受很多人欢迎，仍然在不断焕发新机，没有破败之感。
这就是说好产品、好服务结合在一起，就有更多机会。
这一点，万科有好产品、好服务的基因。
基因之外，万科2022年成立了开发经营本部。
把过去散在各个一线公司的产品开发能力、研发能力都统筹起来管理。小到一个收纳空间怎么做？每个居住模块性价比、配置如何提升？万科都有很大的优化。
怎么叫性价比提升？
比如万科嘉兴有个示范基地，万科在卫生间化妆镜后面的柜子里面有个小冰柜，非常受欢迎。核心因为很多女性有口红等需要用小冰箱。
比如万科在厨房配置专门的厨房空调，这很走心。
事实上，房子里面什么地方最热，空调又最薄弱？答案就是厨房。厨房里要炒菜，温度很高，但是传统而言，厨房装空调的又很少，所以万科加几百块钱装一个专门的厨房空调，整体就变得非常舒适。
好功能、好配置和性价比的提升，小到一个模块、大到一个城市更新、TOD轨道物业，更复杂一点就是万科在上海的嘉定理想之地，它这种活力、低碳、智慧综合的未来城市社区……万科无论大小，都有解决方案。
所以郁亮表示：“在综合住区开发方面，万科的竞争力还是比较全面的。”
其次，在租购并举的时代，万科是发展商里面第一个响应，也做得最好的一个。
比如万科在租赁业务的规模和运营效率上是首屈一指的，尤其伴随如今万科中金印力REITs上市，相信今年长租公寓REIT也会出现，它也会给万科带来新的机会。
最后，万科物业服务是万科传统的强项。
经过30多年的发展，万科的物业服务在服务质量的稳定性、服务内容的创新和科技应用方面，始终保持在行业前面，这一点万科很骄傲。
尤其值得骄傲的是，每年万科都能抢救回十几个人的命，因为万科的安全员都要掌握心肺复苏术。去年在首都机场，有一个旅客突发心脏疾病，万科掌握了AED技术，把旅客救了回来。同样，万科每年在深圳大梅沙海边都能救回一、两个人，这些都是万科物业服务的特色，不仅是传统的保安、保洁、保绿、维保，现在进入到好服务、好产品的概念里面，做城市空间服务。
总结下来：万科是面对房地产“客群最广、场景最丰富，同时综合建造、运营能力最强”的头部开发商之一。
未来，当万科把资源、力量聚焦后，万科三个业务将会获得更好更快发展。
4，退出其他业务，清理和转让非主业财务投资
聚焦三大产业后，万科其他多元化产业怎么办？
郁亮表示：“万科将逐步退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资；同时，大力度地通过大宗交易和REITs，把万科的商业办公资产，通过这种方式转让出去。”
活下去“策略2”
猛降负债：不主动把负债降下去，不可能真安全
强势瘦身，是为了长期健康发展，那么如何保证安全？
万科活下去的第二大招就是“主动降负债、强势降负债”！
郁亮强调：“如果万科不能主动把负债降下来，不可能实现真正的安全。”
未来万科必须完全摆脱过去行业传统的三高模式！
怎么干？郁亮对此做了量化方案。
首先，未来2年万科削减有息负债1000亿以上。
其次，未来5年，万科有息负债整体降低一半！
截止2023年底，万科有息负债合计3201亿，占总资产的比例为21.3%。这也意味着未来5年，万科有息负债将控制在1600亿以内！
这是万科“化债”的长期安排，解决万科在未来发展过程中的整体风险！
短期而言，总量祝九胜表示：“万科2024年境外待还款部分已经做好安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿。目前万科已提前启动相关置换和还款准备工作。”
同时，为了化债，万科积极处理资产。
2023年万科卖了123个亿资产，这是行业第二大的交易量
2024年的目标是200亿资产。
2025年之后几年，万科希望每年都能卖200亿。
活下去“举措3”
“输血”重要，尽快切换融资新模式
如果降负债是未来万科“活下去”的主动化解压力“少债一身轻”。那么，以“输血”为价值的融资模式的转型，实现融资力的新体系打造，则是万科未来活下去的“护航舰。”
事实上，今天为什么融资问题变得很重要？核心原因就是销售回款不那么充足了。
正如2024年1~4月，百强房企销售额同比下降依旧高达46.8%，这也意味着房企普遍销售回款形势严峻。
当销售“造血”中短期承压时，融资“输血”就是生命补血站。
过去万科多年融资能力其实很牛。
因为过去很多年，万科与银行之间的都是企业总对总的信用融资。
通俗点说就是过去万科融资，靠刷脸就行。
万科这张脸，就是信用！
能做到这一点的，中国房地产行业只有2家房企。
除了万科另外一家是优秀的国资房企。比如2023年底，万科跟银行合作的接近2000亿借款中，直接以万科企业作为借款主体的就有“1200多亿”。
但从23年四季度后，国家监管条件或者政策变化带来房地产行业整个融资模式的转变，这种调整也迅速给万科带来巨大压力。
比如万科2023年筹资活动现金净流出约368亿，净额同比减少1171%。
基于目前新政策，万科要从“以企业主体信用为主”的融资模式转到“以项目和资产信用为主”的融资模式。
具体融资形式则要从过去“总对总、统借统还、信用放款”融资转向“项目制、落实抵押、封闭监管”融资的新玩法。
基于此，2024年，万科融资模式有啥新变化，新动作了？
两个典型的变化是
其一、信用值到抵押担保制后，万科担保授权金额，从2023年的350亿提高到24年的1500亿。几乎翻了4倍多。
其二，万科按新规矩办事，眼下打包1300亿资产作为抵押物，向银行申请贷款！
为何抵押物和担保额都在提升？乍一看，还以为万科要出事了呢。
根本原因就在于——过去万科融资90%靠信用，不是靠抵押物。但如今，
抵押物是融资通行证，刷脸不行了！
新融资模式下，万科2024年开始主动“梳理资源、盘点资产，打包抵押物资产”，经过内部的资源梳理、资产的盘点，万科再跟银行去讨论押品。
事实上，在万科与银行2024年反复沟通后发现：银行更多关注万科资源、资产、押品，够不够覆盖负债？
对此，万科经过资源资产、抵押品梳理且与银行反复沟通后，万科得出一个让大家欣慰的结论：
“万科的押品、资源、资产，目前是充足的！”
小结
以上产业收缩、聚焦主业、降1600亿负债、调整融资新模式等等一揽子“瘦身”方案，也引发投资者两大担忧。
其一、是否未来万科会快速收缩，业绩下滑？
其二、时间上，到底多久能“瘦身健体”成功？
对此，郁亮也给出明确答案。
其一、万科眼下的一揽子瘦身健体方案，并不只是收缩、压降的方案，它也是一个发展进取的方案。瘦身简体后，未来万科将是一个更健康的万科、更有未来的万科，而不是一个光降负债、降完以后奄奄一息的万科。
其二，万科瘦身健体到底多久会见到效果？
郁亮表示：“希望两年能初见成效！”
对万科的“强势收缩产业，瘦身简体、降负债、快速切换融资新模式”等活法，你怎么看，欢迎留言讨论。当然也可以加老潘微私聊反馈。
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