文|10强房企观察 潘永堂
今天周末，地产行业有2个大新闻。
其一，2023年总共汽车总产值已达11万亿，占全国GDP接近10%，于是媒体大呼，汽车超过房地产，已成“中国第一经济支柱”。
这个标题吓我一跳。
常识是汽车行业超过房地产，中短期都不可能，长期也不太可能，媒体报道所谓汽车超过房地产，完全在偷换概念，因为两者都没在同一口径上比较。
整体一种房地产“虎落平阳被犬欺”的观感，
第一，汽车行业11万亿总产值包含了新车，二手车，修车，零部件整个汽车上下游产业链的产值。对比房地产行业，仅仅新房和二手房2023年就高达19万亿（新房11.7万亿+二手房7.1万亿），这还是下行暴跌后的数据，之前一度到25万亿。另外，这还不加地产上下游产业，这些要是像汽车行业综合加起来，房地产产业链产值，早就占中国GDP20%的王者地位了。
第二，汽车行业2023年新车销售实际就是4.86万亿，这还是去年新能源汽车爆发之后的最好成绩，同一口径比，房地产“新房”销售就是11.7万亿。
显然，地产行业是汽车行业的2.4倍差距，两者不是一个量级的。
所以，汽车行业取代地产行业，几乎不可能。
其二，今天作为房地产头部企业保利发展，发布了2023~2024年房地产行业白皮书。
让老潘感慨的是，“保利发布房地产行业白皮书”已经坚持8年了，它已经成为每年中国房地产行业年度发展的一个系统复盘和下一年展望的智慧结晶。
今天特别是在信心不足、不确定性更强的2024年，保利白皮书，宛如行业一盏灯，为困顿地产人指明了一个坚定、前瞻、理性的方向。
应该说，房地产走到今天，昔日很多行业“明灯”都无奈熄灭了。
比如人民怀念《万科周刊》，人民怀念万科昔日的年度《致股东书》，就连商业地产战场恒隆集团陈启宗诚意与专业满满的《致股东书》也在2024年宣布是“最后一届”了。
从过去“重回前三”到“进三争一”，保利8年白皮书，既助力和见证了保利登顶行业销冠，也为中国房地产每年指明了方向和下一步演变逻辑。
也因此，今天站在房地产2024年新时点，尤其眼下中国房地产正遭遇极端分化、经历3月交易量上涨而如今4月又逐渐冷却时，大家对未来房地产的下一步走向更加迷茫、无助时，保利23~24白皮书，给出了行业老大哥的前瞻而又乐观理性的研判。
对此，老潘特别凝练重点，分享一下保利对房地产行业的10个关键判断。
判断1：大多数行业成熟期后，后期仍“大有可为”
眼下这2年，房地产从18万亿跌落11万亿后，很多地产人都在离开地产行业，他们普遍认为房地产没得玩或者很难玩了。而继续留在地产行业的人，面临2024年一季度销售下跌和万科龙头的爆雷传闻，整个行业的信心指数继续下探，地产人心理压力巨大。
但对整个形势，保利给出了坚定、乐观和相对全局的研判。
保利白皮书首先强调对行业即使进入成熟期，也依旧要有信心。
保利表示：“这一轮产能出清，并不代表行业生命周期的终结。事实上，大多数行业进入成熟期后，仍然大有可为。”
对此，保利研究对标了成熟行业“过来人”的煤炭行业，它率先完成洗牌出清破产重组，应该说，煤炭行业的洗牌出清前后之变，可以给地产行业树立了一个看得见的“示范”。
全周期看，中国煤炭行业完成了“三步走”。
第一步、高速增长期：2003-2012 年伴随中国经济高速增长，能源消费快速提升，煤炭行进入量价齐升的高速增长期。
太阳底下没新鲜事，犹如地产业神话一样，人家煤炭行业也曾“无限风光过”。
第二步、洗牌出清期。2013-2016 年，由于产能过剩且煤炭消费量降至历史最低，煤炭企业出现大面积破产和整合潮。山西、陕西等省份推动供给侧改革，关闭退出落后产能和中小零散煤矿，加大煤炭企业兼并重组。
第三步、企稳复苏期。2017-2023 年，经过前期3年的“关停转合”洗牌出清后，煤炭行业呈现出全面企稳复苏三大特征：
复苏1：煤炭量价回升。由于经济整体复苏，煤炭消费量从 2016 年 38.9 亿吨低点回升到2023 年 47.3 亿吨的历史新高；而煤炭价格再度翻倍。即从 2016 年 626 元/吨低位，持续上涨至 2022 年 1193 元/吨。
复苏2：集中度提高。2023 年前十煤企产量占比达到 53%， 相比 2016 年提高 12 个百分点。
复苏3：利润大修复，2021-2023 年全国规模以上煤企利润总额平均为 8285 亿，相比 2016 年的 441 亿元，增长近 20 倍。
参考煤炭行业生命周期，这一轮房地产行业在出清结束、优胜劣汰后，行业集中度将显著提高，后期利润有望得到修复。
保利言下之意，房企只要经过这一轮洗牌出清后，剩下来、活下来的头部房企或将迎来
较长周期的“好日子”！
也不要担心行业还在不在，事实上，今天欧美房地产即使进入后成熟期，但房地产产业依旧占GDP10~12%左右。比如今天美国房地产产业占GDP依旧高达11%。
判断2：新房销售下行，但全局、全球看中国楼市调整“更可控”
这一轮调整，社会可能放大了这一轮调整的“悲观度”。
全局看，眼下新房虽然持续下降，但二手房销售却在增长，而且占比也在提升，最终一个让地产人忽略的“房地产信心底座”是根据住建部数据，2023 年新房和二手房交易总量同比竟然是在“正增长”！
二手房也是消费者购房需求的一部分!
这也证明了哪怕老百姓收入下滑，经济下行，但2023年一手房、二手房交易总量却是正增长的。这是一个好信号。
事实上，老潘盘一下数据就清晰了。
其一，新房销售从2022年13.2万亿下降到2023年11.7万亿；
其二，二手房销售从2022年的5.4万亿上升到2023年的7.1万亿，大概有10%的增长。
整体看，一二手房交易总量已经从2022年的18.6万亿上升到2023年的18.9万亿。尤其是2023年，二手房成交量已经占中国房地产总成交量的近4成！
所以一二手加起来总量看，2023年是“企稳正增长的”，而这还还是在房地产整体下行预期背景下完成的，这也证明对房地产购房需求和购房实力，不用过度悲观。
再换个角度，全球看，这一轮调整，对比美国、日本房地产的调整，中国的本轮调整虽然调整更快，但调整幅度却相对温和。
美国、日本在漫长的危机期间，楼市成交缩量高达60%-70%，价格指数下降30%-45%，大量金融机构和不动产相关企业倒闭。相比之下，中国目前相对最高点而言，整体成交量降幅“大概三成”。
对比之下，相对美国日本，中国特色制度前期房地产调控措施更加坚定有力，行业整体所受到的冲击更小，政府控制的力量更强。
判断3：存量时代来临，要从存量住房、一二手整体容量结构等摸清购房需求
面对地产的深度演变，保利再次强调存量时代来临，房企要从存量住房、一手房市场容量结构去摸清购房需求总量。
事实上，老潘也倍感这一轮“二手房交易走强”被开发商们所忽略或是缺乏足够重视度。一些现象可以验证。
其一，全国二手房交易2023年增长了10%。其二，开发商普亏，但中介赚爆，作为中国二手房交易的龙头贝壳买房2023年净利润竟然接近100亿（97.9亿），其三，很多一二线城市二手房交易超过了新房。
这一点在招商业绩会上就重点强调，招商蛇口表示，二手房活跃度高于新房这种结构性变化，未来将成为常态，也意味着市场进入存量时代。
而在2024年之后，保利发展也表示二手房存量时代来临。
其一、部分城市居住面积小、房龄老、商品房比例偏低，存在大量的改善需求。比如很多核心城市城镇人均租房面积才20多平米，远远落后于全国38平米的平均值。比如深圳2022年平均住房面积才21平米，东莞27平米，厦门28平米，而且非商品房（老旧小区、公房、小产权房）的占比也较高，比如2023年在售的二手房挂牌房源中，北京10年楼龄以上的占比高达89%，上海占比85%，房子太老了，就得“换”，这种需求是客观存在的。
这意味着“以小换大”、“以旧换新”的需求非常突出。
事实上，保利发展针对典型城市换房客户调研发现，目前全国二手房挂牌业主中7成动因是换房，最主流的换房原因其实就是4换。
即换学区、换大面积、换好产品、换居住环境。
比如杭州的意向购房客户中，置业动机为保值增值、子女读书、 地段提升、进城扎根、产品改善的占比分别达到 25%-35%。
判断4：利率降，租金升，未来不动产经营的“黄金交叉”有望出现
目前头部房企都在加速第二曲线的布局。
比如购物中心在2024年继续新开提速，华润置地计划2024年新开16座，中海新开5座，龙湖新开14座。
比如华润置地2024年最新战略确定把不动产资管打造成华润置地的第二增长曲线。比如龙湖这个月把长租公寓更名为“逍遥洲资管”，力图拓宽资管航道谋升级。
事实上不动产经营最核心还是重资产投资对房企资金沉淀过重，这其中除了REIST大规模落地外，基于不动产每年经营收入能否覆盖重资产贷款利息和股息，成为一个关键考题。
对此，保利发展预测：未来不动产经营的“黄金交叉”有望出现。
即中长期看，我国利率仍有下调空间，而租金水平将随 CPI 温和上涨，盈利能力和资产回报率将得到改善，持有型物业的经营回报率有望超过平均资金成本。
判断5：全国人口总量下滑，但核心城市还有人口红利
买房就是“买城市”。
不动产的需求最终是建立在城市发展之上。
穿透城市研究，产业驱动是根本，人口是需求的来源。
对此，保利发展给出一个精彩总结——城市经济总量和产业结构的趋势性变化，决定着城市人口的增减、结构以及支付力的变化，从本质上决定不动产需求中枢是否稳定和可持续。
眼下全国范围看，中国人口总量在下降，劳动年龄人口有所减少，而且伴随人口结构的老龄化、少子化在提速，整体全国看“人口红利”正在下降。
但新时期，中国人口红利正在从传统的数量型人口红利向质量型和配置型人口红利转变。未来的经济增长更多依靠人口的质量、数量、教育和人力资本的发展以及人口所在地区和产业层面的配置。
从这一点看，保利发展提出一个醒目观点：
“尽管全国人口总量下滑，但核心城市依旧有人口红利，核心城市的人口红利将带动真实居住需求在主要城市进一步集聚。”
事实上，2023 年全国重点 30 城，新房成交套数同比持平，二手房成交套数同比增三成，二者合计同比增加 15%，说明这些城市的市场仍然保有旺盛的生命力，而且跑赢了全国平均水平。
事实上，这也是为何保利发展在这些年无论是新增拿地落子还是销售的核心城市支撑，基本都在持续聚焦保利眼中的38个核心城市。
比如
保利2021年38 个核心城市拓展金额占比高达90%
2022年该公司在38个核心城市的拓展金额占比高达98%。
2023 年上半年在 38 个核心城市拓展总地价99%
从90%到98%，再到99%，见证了保利每年拿地向核心城市集聚的深度。
核心就在于这些城市的人口红利，房地产容量相对乐观、更具去化的确定性，安全性。
也因此，头部房企新增拿地基本都在围绕核心城市，有的10个，有的20个，有的30个……预计2024年房地产核心城市的无论拿地战场还是销售战场，其竞争程度将更加白热化！
判断6：“人房地钱”四联动，严控城市供地增量
眼下，房地产又进入新一轮“去库存”周期。
比如统计局统计，截至到23年末，全国商品房现房库存量高达6.7亿平米，比22年大幅增19%，且连续四年上涨，已逼近2015年去库存之前高位水平。2024年前2月，全国待售商品房面积再创新高，同比增15.9%，达到7.6亿平，达到历史最高值。
在如此背景下，一些库存高的城市依旧在不断的卖地，同时，有些地方继续要求以“土地闲置不得超过两年”为由，强制企业开工，导致市场供求进一步恶化；同时，未开工土地有的位于有效市场边界以外，那么即使开工建成了也明显缺少使用需求。
也因此，政府正在构建“人房地钱”四联动机制。
其一，秉承“以人定房、以房定地、以房定钱”原则，实现房地产关键要素的科学配置。
其二、为防止房地产市场大起大落，对于库存高企、供过于求的区域，以市场实际需求评估供应量，减少或暂停土地出让，以此修复供求关系走向良性。
保利也建议，允许房企根据市场需求灵活制定建设计划，减少无效供应和资金沉淀，提高资源利用效率。
其三，严控城市供地增量。在整体住宅及商办保有量动态平衡或 逐步去化的前提下，再考虑在一二线核心地段适量新增住宅及商办供应，或释放闲置用地的产能。
判断7：优质房企的竞争从依赖“土地红利”转向“体系化红利”
房地产走到今天，单一的行业布局，单一的专业能力，已经很难形成企业竞争优势。
其一、未来，资产经营能力成为决定房企竞争力的关键因素，尤其在存量时代加速度到来时，优秀房企要从住宅开发思维向综合发展商思维转变。
其二，优秀房企在地产开发主航道的竞争，将从过去依赖土地红利转向体系化红利。
未来3~5年优秀房企市占率势必会进一步提升，而优秀企业展现出更强的发展能力，已经不是像过去依赖土地红利，而是展现体系化红利的新竞争格局。
即优秀房企竞争优势的根源在于公司的“品牌、信用、专业能力、管理能力和组织能力”等。
眼下，无论资本市场还是行业，目前对于优质企业的估值和定价仍是基于传统逻辑，往往是项目层面的简单叠加，对单个项目的经济指标进行加总，没有全面考虑平台公司的价值。但开发商本身的能力已经成为决定项目成败的关键因素之一。
优质企业在同一地块开发上展现出更强的盈利能力，动态和静态收益都比其他企业要更高。这种差异越来越明显，其根源在于平台公司拥有的体系化能力，包括品牌、资信、专业能力、管理能力和组织能力等。
资本市场对于这部分价值未进行合理定价，随着行业逐步出清，市场热度回稳，这部分企业的估值将向合理中枢回归。
判断8：“产品再升级”，或带来房地产市场的二次繁荣
品质时代，不是一句口号，而是行业下一轮趋势。
尤其房地产走到今天，过去发展动能前驱依靠“高负债”，后驱依靠“高周转”驱动，房地产这辆车才跑出“黑马速度”。但未来房地产的发展动能开始转向回归核心与基本，即“质”的提升，用“质”驱动。
未来房企的产品力更新换代，将成为未来房地产过剩时代、高库存时代带来新的增长动力。
正如即使汽车行业已经饱和过剩，但这2年新能源汽车的快速迭代与产品创新，带给消费者完全不同的智能电动新体验和更具性价比的优化，最终显著推动汽车行业迎来“第二春”。
未来房地产迎来第二春，就必须依靠“品质驱动”，依靠更高品质的产品力和服务力，才能有效激发消费者买房、换房的刚性与改善型需求。
与此同时，房地产资产价值的评价标尺也开始向“品质”回归。
以住宅资产为例，未来“区位、教育配套”在房屋价格体系中的重要性将有所下降，而“房龄和品质”变得越来越重要。
一方面，房屋折旧随着房龄增加而不断加速，2000年前建成的大量老旧住房，市场价值将大幅折损。另一方面，新房产品迭代周期已从 10 年左右缩短至 1-2 年，且与二手房形成明显的“代系差别”。
眼下，各地政府正大力推进城市更新和住房“以旧换新”，加快居住的“品质革命”。同时，未来随着限价政策放开，一二手倒挂现象将逐渐消失，更新、更好、更高品质、更有趣的房子，将获得市场的青睐和更高的价值认同。
判断9：未来房地产将进入AI+新时代
房地产还是重资产行业，过去来势汹汹的互联网，产业互联网并没有形成对房地产的颠覆性变革，但这一次AI智能产业应用，保利却给出较高的变革预期。
其一，有巨大土壤市场。中国是世界上建筑存量和新建规模最大的国家，集中管理的居民社区比例最高，这样就拥有丰富的AI应用场景和源源不断的数据。
其二、AI算力可以助力中国房地产，中国空间科技领域全球领先。
当前中国已具备 AI 大规模发展所需的算力、算法、大数据等基础要素，“AI+不动产”将产生巨大的发展动能和经济价值，推动我国弯道超车，在空间科技领域实现全球领先。
在具体应用上，与互联网更多在营销端应用不同的是，AI智能可以在房地产各个环节落地和高频应用。
全局看，AI可以赋能产业全链条，推动房地产各环节“提质增效”，高质量发展更进一步。
比如产品设计端，AI 审图能提高设计效率和质量，并有效消除隐蔽工程的安全隐患。
比如建筑营造端，AI+ 装配式缩短设计时间，实现按需生产，减少模具摊销，提升安装效率，解决了设计、生产、施工的产业链协同效率和结构性调整问题，供应链全流程可视化实现检验留痕，质量可追溯。
比如资产运营端，“AI+资产运营维护”可以提高购物中心、办公楼的能 源管理效率，更加低碳节能。
比如社区服务端，“AI 房子”可以增强建筑的火灾、盗窃等安全隐患的研判监测，增强住宅、商业和办公楼 的智能预警和紧急疏散功能。
比如智能社区维度，AI 驱动的智能家居系统能够理解用户的自然语言指令，集中控制家电、照明、影音、冷暖 新风等所有设备。
比如“AI+居家养老”可将居家、社区养老与物业管理相结合，建立智慧养老平台。
随着AI+不动产的深度融合和多场景的迭代升级，未来房地产将进入AI时代！
判断10：坚信支柱产业 ，要重视不动产的“资产价值和使用价值”双重属性。
拥护房住不炒，但并不妨碍我们注重“资产价值和使用价值”的双重属性。
坚定认可不动产对于中国经济、中国金融，中国生产、生活的重大价值。
不动产在这一发展模式中发挥着多重作用：
其一、不动产事关人民群众切身利益。
今天乃是未来都是人民群众家庭财富配置的主体，影响着家庭对未来发展的信心及其消费行为；
根据央行统计，我国城镇居民家庭中不动产资产占家庭总资产超 70%，其中住房占比 60%，不动产是家庭财富配置的主体，是家庭财产性收入增长最可靠的标的物之一。
也因此，不动产价格的稳定，尤其是住宅价格稳定，关系到数亿家庭的财富和资产安全！
其二、是中国经济第一支柱。作为国内大循环的支柱型、中枢性产业，始终发挥着不可替代的“稳定器”“压舱石”作用；
其三，是为社会生产经营和生活活动提供平台和空间载体，成为培育和发展新质生产力的重要土壤。
其四，不动产是财富和信用扩张的载体，对所有经济主体的资产负债表产生深远影响；关系到整个金融体系的稳定。维持不动产价格的“稳中略升”符合最广大人民的根本利益，有利于全面推动预期和信心的改善！
其五，不动产，作为地方财政收入的主要来源，有力支持了各地基础设施建设和产业发展。不动产的开发、流转、增值、抵押等，为地方政府带来可观的财税收入，占地方综合财力的 50%。
非常时期，要坚信中国房地产的支柱认知，重视不动产的“资产价值和使用价值”双重战略属性。
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