地产低迷，代建却杀疯了！
绿城管理3528万㎡
蓝城集团1899万㎡
金地管理1035万㎡
龙湖龙智造1064万㎡
……
近期，房企2023年成绩单陆续出炉。毫无意外，代建又是最靓的仔！
开发业务持续缩水的当下，代建已成为房企最确定的增长极。
不过，随着越来越多房企蜂拥而入，这条赛道也变得越来越拥挤。
新老玩家同台竞技，业务结构日益分化……
代建新格局，正加速形成！
part1
虽竞争激烈、代建，仍是好赛道！
这几年，房企可以说是“跑步”进入代建市场。
据不完全统计，目前至少已有超过80家房企开展了代建业务。其中大部分还处于起步阶段，少数的老牌玩家如绿城，华润，金地等仍掌握着大部分的市场份额。
据克而瑞发布的信息，2023年新增签约建面超过1000万㎡的企业有7家，这7家企业新增签约面积
占TOP30企业的60%！
其中，绿城管理依然遥遥领先。2023年绿城管理新拓代建合约建面3528万㎡，连续八年市占率超20%。
与此同时，越来越多玩家入局，这些后来者的发展潜力也不容低估。
变局1后起之秀正追赶：龙智造、旭辉建管、融创代建、招商蛇口代建
轻资产模式的代建，在这几年受到房企重视，纷纷倾注公司优质资源进军这一赛道，有的甚至将代建提升到企业战略高度。
后起之秀虽然入场时间不长，发展势头却非常强劲。
旭辉建管：2021年起步的旭辉建管，目前在管项目已破100个。
业务涉及全国4多个城市，其中政府国企代建占比超50%；2023年，旭辉建管共新增项目大50个，新增签约规模突破980万㎡。
龙湖龙制造：2022年才起步的龙湖龙智造，拓展速度更迅猛。
截至去年底，龙湖龙智造已获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万㎡。仅2023年就新增代建类项目60个，总建筑面积达1064万㎡。合作对象包括清华大学、中国东方、蚂蚁集团、大家投控、中铁城投集团等在内的央国企、AMC、大厂高校等。
融创融者共创建管集团：2024年复工第一天，融创也宣布要在代建赛道大干一场！
2月19日，融创“融者共创”建管集团官微宣布：融者共创，是融创开拓建管业务的专业平台。不同于传统意义代建，融者共创的定位和模式是向专业化和价值链高端延伸探索，即一体化综合解决方案、定位高端不动产、服务商。
整个业务强调深耕长三角。截止目前，融创代建在宁波、杭州、绍兴和安徽芜湖都有落地项目。
代建的爆火程度，让地产央企也坐不住了！
24年初，招商蛇口正式成立专业化的代建平台——招商建管。
这也是地产行业首家成立专业化代建公司的地产央企。
在业绩发布会上，招商蛇口管理层表示：将快速推动代建业务增量发展，有序扩大城市布局，稳步推动各地政府代建业务落地。
据披露，招商蛇口去年新增28个代建项目，合计管理面积约269万㎡。
未来随着招商建管成立，招商蛇口在代建业务上的投入力度进一步加大。
变局2代建竞争更激烈，纷采取合伙人“拓规模，补短板。”
尽管行业依然保持着较高的集中度，但随着入局者不断增加，每家企业都面临市场份额被稀释的风险。
以代建第一股绿城管理为例，虽然仍稳坐行业第一位置，但2023年市占率比2022年还是
下降5个百分点！
在年会业绩会上，管理层坦言，入局代建的企业越来越多，想要继续保持20%份额占比的领先地位，需要更努力去识别和抓住这些业务机会。
为了进一步做大规模，代建企业纷纷采取“直营＋加盟”的模式。
比如中原建业，他在2022年12月就设立城市合伙人机制。
城市合伙人与中原建业成立合资公司，城市合伙人发挥本地化优势，为中原建业引进当地的城投等合作伙伴。中原建业则通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，优势互补，实现利益共享。
据公开信息，中原建业23上半年签约面积增长，很大程度上得益于合伙人模式。
无独有偶，代建龙头绿城管理也推出了“百川计划”。
目的很简单，就是引入那些在当地有资源、有能力的优秀团队，与绿城管理联合一起开拓业务增量。
在年度业绩发布会上，绿城管理坦言，百川计划是绿城管理在全国化落地中，补齐短板区域的“快速有效”办法。
23年，百川计划实施四五个月，就已取得实际成效，落地较多项目。
part 2 分化加剧
行业正诞生新竞争格局！
长期看，代建空间依旧巨大
从国外成熟市场来看，外部代建渗透率可以达到20%-30%。按照平均值25%估算，国内代建的渗透率还有5.2倍的空间。
短期看，当下地产新旧模式切换，为代建带来巨大增量机会。
一方面，根据中央的部署，未来几年要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，这为政府类代建带来了巨大的结构性机会。
另一方面，金融协调机制落地，也带动了一大批的纾困类项目重启建设，这也催生了一大批的代建需求。
不过，代建企业背景优势不同，决定了他们在各类项目不可能均衡用力，基于此，代建企业大分化也在演变。
眼下，头部代建企业都在朝着多元布局的趋势发展，但同时，那些背靠大树、优势突出的代建企业，正在加速筑牢自己的护城河。
分化1布局多元：可以分散风险，也可以培养新增长点
代建是靠能力吃饭的行当。
企业的能力模型、资源结构等因素，对其业务布局有着重要影响。
随着行业发展不断深入，代建企业的业务结构分化也越发明显。
绿城管理就将保障房类代建定位为底舱业务。
这类业务相对稳定，但利润比较低，可以作为业绩的保底。而利润更高的商业代建，有助于提升整体业绩和利润表现。
去年，绿城管理实现了9.74亿的净利润，增速达30%以上，这主要是得益于收入结构的调整。
其一、毛利率高的商业代建收入占比从原来的62.9%提升到71%，为了利润增长做出了主要贡献。
其二、纾困类代建是最复杂、难度最大的代建类别。绿城管理却把这类代建视为未来一大增长点，计划将纾困类代建的收入占比从去年的不到7%提升到15%。
纾困类项目核心问题在于信用破产。
得益于绿城集团长期积累的信用及口碑，绿城管理可以通过品牌输出盘活这些项目，为项目带来溢价，不仅让业主受益，自己也能获得更高回报。
代建企业在巩固优势领域的同时，也在积极拓宽业务类别，进一步分散风险。
例如，代建领域另一个老牌玩家金地管理。
他以商住、商办、政府代建三大业务作为基本盘，其中住宅类代建是主力军、截至去年底，住宅类货值高达到2399亿元。
眼下，金地管理也在进一步优化客户结构。
去年，城投平台与政府代建占比提升至40%以上，保证了2024年业务增长的可持续性。
同时积极拓展产业园、存量改造、高端养老和市政工程等新业态项目。
在其大本营深圳，去年新拓项目中非住宅类项目占了绝大部分，其中包括老旧小区改造、市政工程、党群中心等多元类型项目。在上海和长沙则承接了高端养老公寓项目。
多元化另一方面，体现为全过程能力输出，这有助于培养企业新增长点。
比如绿城就有意在产业链上做延伸，一是向前端的设计、咨询延伸，二是向后端的运营，资产管理延伸等。
据管理层表示，绿城管理在这方面已有成功案例，其旗下五家设计院每年带来很好的业务回报和业务协同。
绿城管理认为，“这一块未来还有空间”！
分化2：集团赋能代建，业务模型呈差异化趋势
房企做代建，可以说是开发能力的迁移。
母公司的实力，决定了代建企业的起点。
优秀的代建企业，通过代建业务与开发运营业务之间高度协同，相互赋能，互惠互利。
华润置地就是一个很好的例子。
华润置地是政府代建领域的佼佼者，截至去年末，华润置地代建板块累计在管项目多达338个，建筑面积达到约6393万㎡。
去年代建业务也交出了不俗的成绩单：实现营业额11.4亿元，同比大增69.8%。全年共新签项目80个。仅政府代建一项新签建面就达到约1020万㎡，规模位列行业top2，略低于绿城管理（1101万㎡）。
华润置地的代建模式，与其他房企有着明显差异。
文体大型场馆代建代运营是华润置地的杀手锏。
围绕大型场馆的建设与运营，华润置地形成了片区统筹开发模式。在进行业务拓展时，也是将政府代建与地产开发、轻资产运营资源及能力打通，多元业务组合形成合力。华润深圳湾、西安港务区等片区开发运营，就都是这一模式的成功案例。
金地管理在布局上与金地集团保持较高一致。在熟悉的区域内拓展业务，既能减少未知风险，也能借助集团前期积累的口碑及影响力，快速打开市场，还可以降低团队管理成本，可谓一举多得。
龙湖龙智造的快速崛起，正是得益于其龙湖集团的强大资源和品牌口碑。
成立不足两年的龙湖龙智造，去年获取项目60个，成功跻身新增建面千万㎡俱乐部，营收达到19.7亿元。
不同企业代建企业的是，龙湖龙智造是通过不同航道之间的协同去获取项目，智造航道完成代建后，商业航道接手运营，形成组合服务包，为客户提供更长链条的服务。
正所谓，背靠大树好乘凉。
这类企业的先天优势，怕是多少同行都羡慕不来的。
对当下代建行业火爆和分化也在加剧，你怎么看？
欢迎后台留言一起探讨聊聊。
楼市的15个预测
房地产调整期将3~5年
房地产已明显超跌
代建三强PK：绿管做大，华润做活，金地做优
2024年房地产还将“回调”
华润置地PK中海地产
第四代住宅，彻底火了！
国常会后，楼市会放大招吗？
龙湖：行业下行，内功上行
【温馨提醒】亲爱的各位读者朋友，由于微信改版，即便按时发文，您可能不会及时收到推文消息，甚至可能永久失联，最好的办法就是将“地产总裁参考”公众号设置星标☆，这样您就能按时收到文章，谢谢大家。
大家可以按照以下步骤设置“星标”：
第一步：点击文章标题下的公众号名称
第二步：点击页面右上角的【...】
第三步：设为星标。