最近关注许久的ESR突然提出了私有化。追悔莫及，只觉得自己买太少了... ESR估计是低残，但它的业绩随着利率降低，重资产剥离和债务瘦身，会迎来进一步反转。所以一直觉得这是赢率十分高的一个投资。
哪知道财团们会直接冲进来收割上了....
以下为这个私有化交易的简要分析，具体投行的分析研报，可以点击原文，并留言“ESR2024”，作者会分享下载链接。
ESR的业务营收
之前讲华润万象生活的时候也提到，ESR的商业模式是筹资，开发，营运以及退出的一条龙服务。而这其中，收入最高的正是资金的管理费，占了EBITA的57%-64%（见下图）。其市场估值是16-18x EV/EBITA。货币化自己的开发营运管理技能是资本市场最看好的。而持有重资产的开发模式，资金利用效率是十分低的，所以估值也就是5-6x EV/EBITA。
股价表现低迷原因及未来业绩增长点
ESR股价从29块跌到了8块后，企业行动的呼声此起披伏。股价下降的原因，1）港股市场的低迷，2）目前过高的负债以及飙涨的利率侵蚀了公司利润，3）部分物流市场表现下滑。
管理层在业绩发布会上表现是比较乐观的：
1) 目前公司的方式是通过REITs，把中国/日本物流资产套现上市取回资本金，从而降低自己的负债率。年报后的指引是今年要从30%降至20%。加上美国预期会降息，公司利息成本将会下降1亿美元/年
2) 出售非核心业务，例如ARA的私募基金（2.9亿美元）
3) Cap rate 目前是稳定的，未来预测不会有大幅度的资产减值
所以各大投行都预计今年ESR股价将从谷底逐步反弹。
价值回归
不过，资本的镰刀总有办法从公众市场获取更大的利益——低价私有化就是其中一招。企业私有化后，熬过了财务拐点，就可以换一个更高估值的美国进行再次上市。直接套取估值差价。目前ESR在港股的估值才0.81 PB， 12倍EBITA。
本次私有化，各大投行预计的估值如下表。因为ESR有自己开发物业，不是纯轻资产公司，所以估值倍数比黑石和Partners group这些金融机构要低。
无意过多揣测，华平的确是ESR发展及成长的幕后推手。ESR的上市，华平退出大部分股份。ESR以2.8PB收购ARA+logos，换股合并后华平再次成为ESR的股东。再到今年年初不断有新闻说华平在推动释放ESR的企业价值。本次私有化进程，华平大概率双手支持，自己也可以再次完整退出ESR。
需要留意的一点是，本次私有化提议中原有股东可以选择拿现金退出，或者持有股份过度到私有化后的公司内。所以不能排除这次的私有化价格会偏低，存在坑小股东们这个可能性。当年IPO的价格是16.8HKD。所以基石投资者不会选择在这个价格之下退出。
主要持份者：
本文非投资建议。投资需谨慎。
$ESR(01821)$ $黑石集团(BX)$ $布鲁克菲尔德(BN)$
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