$万科A(SZ000002)$ 关于七宝万科转让的价格，似乎不能简单和前几年GIC的转让价来衡量，从而推导出万科卖便宜了。因为收购方的领展，是港资地产商，它的资金成本也不一样了，翻看评级最高的新鸿基地产，它的资金成本上升也很厉害。当前，锚定美元的港币的资金价格也高企，因此标的物的PE必须下降。当然，万科肯定是急着卖，否则可以等待利率水平极低时出售持有物业。在美元利息高企并且可能即将要降息的当口，万科卖出持有型资产，肯定是比较坏的时机，但不卖可能就直接死了。因此，万科做了5年规划卖持有型资产，可能也和利率水平有关，它就盼着美元利率下跌带动人民币利息下跌，这样国际资本和本地资本收购持有型物业，估值水平就可以高一些。七宝万科的协议中，还有一条万科期权的附加条款。其实，美元利率如果下降从而带动我国利率下降，不但有利于万科出售持有型资产，对其即售型业务也是极其利好的：1、高杠杆公司可以大幅降低财务成本；2、购房者也可以降低贷款成本，也就是降低购房总成本，等于房价下降；3、租售比上升，使部分存银行吃息的资金进入楼市。对其它地产商也一样，因此，加之于楼市政策的叠加，地产股最坏的时刻似乎要过去了，当然，这是对能活下来的开发商而言的。$万科企业(02202)$ $万物云(02602)$