目前关于政府债务和房地产有两个争论，第一是政府债务问题该如何解决、能不能解决；第二是房地产还会不会重新启动，能不能实现软着陆。
首先第一个问题，此轮政府债务问题实际上已经得到了妥善的解决，方法是债务展期和债务置换。
2015年地方政府债务的解决方法是，通过货币化棚改，推升房地产价格，进而增加土地财政收入。于是大家就有了一个基本的预期，认为政府解决财政问题的方法只能是增加收入，增加税收，而最好的增税途径实际上就是房地产、土地财政。
但是在这个过程中出现了一个问题。
2015年-2020年，土地财政收入逐年增长，从3万亿增长到了8.6万亿，而地方政府债务解决了吗？不仅没有解决，反而逐年上升，越滚越大，最终带来了今天的恶果。
为什么在此期间政府债务没有解决？
这是由我国的官员考核评级制度导致的。官员的考核中，经济增长占了很大的比重。而土地财政带来了收入。拥有了新的收入，地方官员很难克制增加开销、提升任期内GDP，也就是刷政绩的冲动。
不断增长的收入，使得官员为了比拼政绩也开始内卷，反正有土地财政保底，全国范围内的大规模举债、大规模基建、大规模新农村建设也就开始了。最终的结果是，大量的钱被浪费，随着政府债务和居民杠杆的不断攀升，房价冲顶，交易量萎缩，泡沫破裂的风险逐渐显现，恒大暴雷又引发“雷曼破产”担忧，土地财政无以为继。
于是我们就发现，在上述整个过程中，导致这一系列问题的根源是什么？是地方政府拥有了自己的印钞机---土地财政。
官员为了晋升，根本就不可能克制自己打开印钞机的欲望。
于是房价地价越来越高、土地财政收入越来越高，地方债务问题却也越来越严重。
那么现在要解决地方债务问题，我们还可以使用简单的财政开源、增加税收的方式吗？当然不行。一方面，经济压力如此之大，居民消费萎靡，在居民端征税必不可能。另一方面，企业在转型升级关键时期，增加企业负担也实在是一件不现实的事情。（虽然他们确实在通过大规模的贴罚单、查电动车的方式给自己增加收入）
因此，我们要避免在此前，通过简单的增加政府财政收入以解决债务问题带来的恶果，就不能再盯着收入端。
那么该怎么办呢？
很简单，从成本端入手，也就是债务展期和债务置换。
如果不能增加其收入，那么降低其债务成本就可以了。
而这两件事正在进行中。
首先提出一个概念，政府债务是永远不需要偿还的。理论上，政府只需要收入能偿还债务利息就可以继续借新贷，政府的债务的总量会随着经济增长越来越多。
因此，政府收入下降的同时，只要我降低政府贷款的利息就可以了。
债务展期已经基本完成。2015年政府债务平均期限是3.3年，而现在政府债务的平均期限是14.7年。同样的债务，期限从3.3年变成14.7年，需要还的利息自然就少了。
债务置换正在进行中。
2020年至今政府发现了大量的专项债，而这些专项债大多没有像以往一样用于基建，而是用来借新还旧，偿还以前旧的债务。
政府贷款的利息是7%，专项债的利息是3%，再多收1%的发行担保费，差不多是4%，那么，用转向债偿还之前的贷款，政府的债务成本就从7%降低到了3%
此外，还有大量资产证券化项目在为政府提供新的资金，资产证券化的市场规模目前已经超过万亿，每年可以带来超过万亿的收入。
这样做有什么好处呢？有人认为，这给了政府无限印钞权，事实上并非如此。
因为，土地财政是印钞机的本质在于，土地财政的按钮到底按不按，是由地方政府自己决定的。
但是，债务展期和债务置换的按钮，地方政府自己决定不了。
发多少专向债，展期多少，是家长说了算，孩子自己说了不算。
这样，一方面确实缓解了地方政府的财政压力，另一方面，地方政府没有了自己印钞的能力，也就避免了政绩的恶性攀比，城市经济建设走入良性轨道。
那么这和房地产有什么关系呢？
为什么大家认为房地产会重新启动？因为大家认为地方政府需要房地产来补充收入。
但是事实并非如此，地方政府债务已经通过展期和置换得到了解决，那么，也就自然不再需要土地财政了。
何况，经过之前几年的实践，大家长怎么可能再把开印钞机的权利交给孩子呢？
那么现阶段的城区棚改和以往有什么区别呢？
区别在于供需关系的变化。具体可以看我之前的文章《房地产将在三年内继续下跌20%》网页链接
现阶段各地旧城区的改造，不再是以往的造富运动，而是把原住民请出去，新建改善住宅，让有钱的人住进来，实现老城区豪宅化。由于房地产普涨的大势已经不复存在，因此，地产商对利润也会提出要求，对地块、低价的要求会更加苛刻。
因此，在地方政府债务问题通过削减债务成本的方式得到妥善解决之后，房地产实际上也已经注定要被弃置，此后就是漫长的出清。
那么改善盘可以买吗？实际上，房地产现在可以用消费品的思维理解。一代人有一代人的房子，现在再好的改善盘，30年以后也是地段好一点、小区好一点的老房子，不可能再有富人愿意接盘。
当普涨不复存在，折旧也就成了一个必须考虑的问题。
房子也就和车一样，看个人能力，有钱就享受，没钱就按需选择。
在脱离房地产下行带来的阵痛期后，经济也会恢复韧性，实现更好的增长。