最近房地产行业不断释放利好信号，早在4月30日政治局会议提及到的：1）持续防范化解重点领域风险。2）统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。近期多个城市也出台了“卖旧买新”政策，继北京调整住房限购政策，上海推行“以旧换新”后，深圳也出台了分区优化限购政策，全国绝大部分城市已经取消了限售，仍保留住房限购的省份或城市，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市，仅剩海南省、天津市仍处于部分放开限购的状态。当前房市行情仍然低迷，长期来看，随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复。本周研究的标的还是一只“烟蒂股”，客户群有很大一部分是房地产开发商，是做电梯业务的上海机电，股票代码600835。
行业概况
电梯是垂直运行的电梯(通常简称电梯)、倾斜方向的自动扶梯、倾斜或水平方向运行的自动人行道的总称。从电梯行业产业链上下游来看，电梯制造业的上游主要为基础原材料及电梯零部件制造业。电梯生产和制造最主要的原材料为钢材和稀土，钢材可用于生产电梯轿厢、轿架、轿门、厅门和上下梁等钣金加工件，稀土是电梯核心部件永磁同步曳引机中永磁体的主要原材料。电梯制造业的中游主要是指各类电梯产品的制造。电梯下游应用市场包括住宅地产、商用地产、旧楼改造、基础设施建设、市政工程建设等领域。房地产市场的发展情况直接影响电梯行业的发展，近年来，受政策调控等影响，我国房地产市场增速趋缓，一定程度上影响着电梯行业的发展。与此同时，我国城镇化进程加快、老旧小区改造、城镇人口增加以及轨道交通、机场、人行天桥等城镇基础设施建设力度的加强，促进着电梯行业的增长速度。
根据国家统计局数据，2023年电梯、自动扶梯及升降机累计年产量为155.7万台，同比增长3.9%，扭转2022年下降5.89%的颓势，产量创新高。2023年电梯设备登记数量已达1062.98万台,同比新增约98万台,保有量逐年攀升。
从过往市场需求来看，电梯整机销量84%的贡献来自新建地产项目，而非新建地产领域，包括存量电梯更换、出口、轨道交通等，分别占比市场总需求量为3%、11%、1%；尽管未来地产新项目数量萎缩下滑，但加装市场、存量替换市场有望贡献明显增量，尤其是在设备更新政策推动下，运行时间超过15年及以上电梯更换需求有望在2024年及以后加速释放。
此外，千万台的电梯保有量，也将推动电梯维保业务规模扩大；在欧洲及北美电梯行业主要需求是以后端市场的维护保养服务及旧梯改造/更换为主，因此在成熟企业中服务业务规模占比基本超过50%；而随着我国电梯制造厂积极推动服务产业化、加强对于维保业务的重视，安装维保业务占比不断提升；同时随着物业行业的规范化发展和终端用户对安全性的日益关注，原厂自维保比例有望提高，在保有量相对较高的支撑下，电梯维保服务后市场有望进一步集中。
当前国内整个电梯行业集中度较高，外资品牌凭借资金实力和技术优势占据市场一半以上份额，其中日立、奥的斯、三菱、通力等外资/合资品牌厂商是国内电梯行业的第一梯队，日本三菱电机和上海机电合资创立的上海三菱电梯公司是国内三菱电梯业务运营主体，并表入上市公司上海机电；所以上海机电可以称得上是国内电梯行业A股龙头上市公司。
公司简介、财务、估值
上海机电前身是上海电冰箱二厂，1993年改制为上菱电器，1994年A、B股先后上市。1998年剥离原有资产，置入集团所持三菱电梯52%股权。2004年更名为上海机电，此后，公司与纳博特斯克、开利、德昌、ABB等世界知名企业进行合资合作，除了电梯主业，业务还涉及到冷冻空调设备制造、印刷包装机械制造、液压产品制造、人造板机械制造、工程机械制造及电机制造等领域。公司实际控制人是上海电气集团，10大股东中，发现有个长期股东TWEEDY,BROWNE INTERNATIONAL VALUE FUND，网上搜索一看原来是同道中人，其买入上海机电股票应该是在2020年，公司2020年股价的最高价和最低价分别为22.66元和11.93元，假设取中间值17.295元作为TWEEDY基金的建仓成本，相较于当前13.57元的股价，TWEEDY基金这笔投资目前很可能还账面浮亏。
公司近5年的业绩增长并不明显，电梯业务收入占比超过90%，尽管电梯保有量每年都有提升，但电梯销售均价稍微有下降趋势，抵消了销量增长对营收的贡献。公司电梯业务包括电梯销售和安装、维保；2018年以来，公司电梯保有量和安装维保业务营收复合增长分别可以去到6.4%和9.5%，但安装维保均价（维保年营收/累计保有量）和毛利率有明显下降，抵消了安装维保业务部分业绩增长。
当前房地产行业进入整顿复苏期，以及整个电梯行业的竞争格局，上海机电未来的业绩应该还是会比较稳定，但从近些年的经营数据和盈利能力来看，成长性可能也不会很好。公司净资产从2018年复合增长了4.3%至2023年的162.1亿，其中2023年的资产负债表，账面金额占比总资产最多的科目是货币资金，将近130亿，有一半是放到了财务公司。
过去几年，公司ROE也有下降趋势，资产负债率虽然偏高，但是有息负债占比很低，主要是来自合同负债；公司自由现金流规模有明显扩大，近6年现金流平均值为4.74亿，占比同期扣非净利润的平均值（9.63亿）为49%，主要影响因素是：1.每年资本支出大概需要2.14亿，2.电梯销售生意有一定的账期，现金流并不算很好，但维保业务规模扩大，对未来现金流增长会有超额贡献。
当前上海机电16.9倍的动态市盈率，处于近10年中等偏高位水平，但相较于在美股上市的同业公司奥的斯，其整体估值还算低。以公司近5年归母净利润平均值13.6亿和中等偏低估的12倍PE计算，公司的估值都可以去到163.2亿（跟当前净资产相当，包括归属母公司股东权益136.8亿和少数股东权益28.4亿）。此外，公司当前市净率为1.05倍，也处于近10年底部位置，所以目前144亿不到的市值仍然是被市场低估的。
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