问题1：暴雷企业会不会起死回生？
显然不会。这些企业在保交楼结束后，只能退出这个行业。各回各家，各找各妈。
问题2：三道红线会不会放松？
不会。虽然短期可能适当松一下，长期不会。行业的高杠杆必须去掉，这是国家经济“去产能、去库存、去杠杆”的供给侧改革长期战略的一部分。
展望未来，地产行业未来的发展再也不会回到之前野蛮生长、无限杠杆的高风险模式，必然以强监管、合理杠杆的新模式运行。
这一点，可以类比银行业。上世纪80年代银行业巴塞尔协议的出台，让行业有了以资本充足率为核心的监管指标，降低了银行业整体运营风险。
银行的核心资本充足率，简单的说，就是银行有多少资本金，干多少事儿（发放相应规模的贷款）。
地产行业也会是一样，有多少资本金，干多少事儿（建设相应规模的房子）。
问题3：供给侧改革的影响是什么？
其一，行业资本金大幅减少
作为高杠杆行业，从资本金的角度来看，就是随着暴雷企业的大规模出清，地产行业的资本金大幅减少。
其二，行业总产能大幅减少
行业资本金减少，行业杠杆率的下降，会导致行业总资产的大幅下降，使得行业“拿地、施工、交付”的总产能大幅下降。
做个简单的数据推算，根据2021年克而瑞数据，地产行业总资产50万亿，90%的杠杆率，5万亿的资本金，其中民企占比70%，国企占比30%，对应着18万亿的市场规模。
经过本轮供给侧改革后，假设60%的民企退出这个行业，假设国企全部留存，则行业留存的的资本金为=5万亿*（70%*（1-60%） + 30%））=2.9万亿。
假设行业的杠杆率，由之前的90%，提高到80%，则行业留存的2.9万亿的资本金能撬动的行业总资产为= 2.9/（1-80%）=15万亿。
也就是说，行业总资产将由之前的50万亿，下降到15万亿，下降幅度为70%。而行业需求18万亿的市场，未来下降到12万亿，下降幅度为33%。
如果粗略的将行业总资产看作总产能，则需求端在下降30%的情况下，供给端下降70%，这意味着什么？
当然，这个计算及其假设可能略显简单，但原理就是这种的。
如果拉长时间，叠加行业库存的大幅下降，则行业供需关系的逆转会更加明显。
总之，行业的需求随着经济和人口而下降，但行业的供给下降的更厉害，短期内供需关系反而随之逆转。这个规律，几乎是历次供给侧改革的必然特征，如煤炭、猪肉。
问题4：如何解决供需的不平衡问题？
其一，放任不平衡，则房价继续飙升，这个几乎是不可接受的。如果是这样，那不就违背“房住不炒”了吗？
其二，扩大行业产能，也就是供给端增加行业产能。
如何扩大？如前所述，显然不太可能回到再加大杠杆的老路上了。
剩下的路只有一个，那就是扩充行业资本金，而且由于杠杆率的限制，必须大幅扩充行业资本金。
如何扩充行业资本金？仅仅靠行业内生的利润积累，显然是远远不够的。由此，放开A股地产行业的股权融资成为必须，也是基本前提。
在这个前提下，地产公司的估值越高，股价越高，配股或增发才越有效，越能解决大规模资本金的补充问题。就像之前科技行业的高价融资一样。
推导到这里，不由得让人畅想一下。
而前几天港股碧桂园、雅居乐集团在0.3pb左右配股的鸡鸣狗盗之举，增量太小，解决不了根本性问题。
问题5：股权融资的影响是什么？
首先，死不死的问题更是解决了；
其次，大而不强的问题会开始显现。地产行业将会银行化，特别是对于国企，由于对股东利益考量的权重较低，这会是一个挑战。
最后，幸存下来的民企如何？会出现地产行业的招商银行、宁波银行吗？
