$招商蛇口(SZ001979)$
【国金地产】房地产2023年报总结：黎明前的黑夜
【核心观点】
业绩端持续承压，央国企表现更佳。2023年56家样本房企：①营收总额42015亿元，同比+3.7%；归母净利润-1016亿元，亏损扩大33.0%。②毛利率14.2%，同比-2.0pct，其中央国企18.0%，同比-2.8pct；民企10.2%，同比-1.2pct;混合13.6%，同比-2.1pct。仅华润及中海的毛利率超过20%。③销管费率5.4%，同比-0.8pct。④A股样本房企于2021-2023分别计提620、872、886亿元资产减值损失，轻装上阵未来业绩释放压力较小。⑤合同负债总额38314亿元，同比-21.8%，对营收的覆盖倍数降至0.91倍。
经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出。2023年：①销售普遍承压下央国企韧性更强，优质房企市占率有望持续提升。②央国企成为土地市场的主要玩家。建发、华润等连续两年维持0.4及以上的投资强度。③新开工持续下降；竣工面积实现增长。
资产质量高、债务结构好的房企才能穿越周期。截至2023年末56家样本房企：①资产：总资产同比-7.8%，多数房企缩表以维持稳健经营，整体资产负债率77.3%，同比-0.9pct。②资产流动性：建发、滨江竣工存货占总存货比例小于10%；建发、华发等资产流速均在70%以上。③债务结构：短期有息负债占比26.2%，同比+1.1pct。④融资成本：平均融资成本4.45%，同比-12bp。头部四大央企融资成本均已低于3.6%，具备领先优势。⑤分红比例：保利、招蛇连续两年提升分红比例；2023 华发、招蛇、建发等分红比例超40%。
【投资建议】
优质的资产质量及健康的债务结构是穿越本轮周期的胜负手。尽管2023年行业仍在筑底，但头部央国企和改善型房企仍保持远超同行的表现，强者恒强进一步巩固。首推建发、越秀、滨江等；稳健选择招蛇、中海等。
风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。
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