最近万科跌的厉害，特别是港股万科企业更是一泻千里。之前持有不少，当时没仔细分析，只是大概定性分析，万科是龙头，房地产政策在打压，那么这个时期内万科肯定不贵。现在跌这么多，只要能确保万科不死，那么万科企业就是个绝好的机会。
带着这个目标，我开始分析，查找资料。看到@@其实 造成万科当前财务困境的真正原因，受启发，我统计了近10多年的其他应收-应付差额。历史上大部分是负值，也就是万科占用外部资金（联营/合营企业/合作方）。20年至23年，变成倒贴了，大力支持合作企业了，23年扩大到了930亿，按你拆细了看，实际上被占用了1280亿。
这个在以往的房地产低谷年份14-15也出现过。 我设想的情况会不会是这样：房地产低谷期，联营/合营企业/合作方贷不到款，项目要继续，不得已只有万科总部支持了，导致其他应收-应付差额不断扩大，23年相当于占用了集团总部900多亿资金，或者说1280亿资金。
那么现在问题来了
1.总对总取消后，万科总部也贷不到钱了，以往需要支持的联营/合营企业/合作方项目，现在缺钱难以为继了（这些合作项目能否进白名单不好说，要是能，那以前他们也会想办法贷到款的），这部分合作项目如果拖着，对应的钱就回不来。
2.即使这些合作项目能进白名单，也只有等竣工结算后，才能回来。合作项目分两种情况：
情况1：部分项目已经预售出去了，那多半预售款已经被挪作他用（不然也不需要再贷款支持建设，售房款是够工程建设的），这部分项目即使建完竣工结算了，也不能形成资金回流到总部，因为售房款已被挪用了，目前需要投入资金建设（如果不是被合作方挪用，那可能早回总部了，总部之前就缺钱，拿去填窟窿了）；
情况2：部分项目还没有预售出去，没得说，必须贴钱继续建设（不贴钱就烂尾直接亏损），这种情况只有靠销售起来，才能缓解现金压力。而销售起来，短期内只能减少资金流出（不需要在贴钱建设项目了），无法缓解总部的资金压力（资金无法回流到总部），只有等项目竣工结算后，形成的利润，按分成回到总部，这个慢呀。
上面两种情况，短期内都无法回流资金到总部，也就是其他应收款无法快速变小。相反，合作项目要继续，要么进入白名单，总部无需流出资金；要么进不了白名单，总部继续投钱；要么烂尾。
进不了白名单的，对已经预售的，1.总部继续贴钱建设，继续流出资金；2. 不提供资金，项目烂尾。对未预售的项目，1.项目忽然卖的好，自己解决资金问题，总部无需流出资金，但短期内钱也回流不到总部（资金监管）；2.总部继续贴钱建设，继续流出资金；3. 不提供资金，项目烂尾；
合作项目打的万科的牌子，烂尾影响很大，总部只有想办法支持，也就是没进白名单的，总部硬着头皮也要支持，不然影响销售。
那么这个问题总结起来就是，合作项目，不管销售好坏，资金都无法有效回流。没进白名单的，很大概率还是需要总部的资金支持，总部资金继续流出。
我们分析过了，合作项目贡献渺茫，只会继续拖累。那自有项目呢？
自有项目同理分析起来和合作项目类似
1.如果项目卖出且缺钱，那监管账户的钱之前其实已经回流到总部填资金缺口了。项目要继续，要么进白名单，要么总部贴钱，要么烂尾。不管怎样，部分项目即使竣工结算，也无法形成现金流入。
2.如果项目已经卖出去了且不缺钱，继续建设没问题，总部无需现金流出，但监管账户管的严，富余的资金也无法调配，只有项目竣工结算后，资金才能回流到总部。
3.如果项目还没卖出去，项目要继续，要么进白名单，要么总部贴钱，不然烂尾。即使卖出去了，资金短期内也无法回流，只有等竣工结算，形成的利润才能回到总部。
对自有项目的总结就是，不管销售好坏，资金都无法有效回流。没进白名单的，很大概率还是需要总部的资金支持，总部资金继续流出。
说白了，就是以前资金缺口过大，预售房款被挪用了。未售房屋的即使以后卖出去了，资金监管加强后，也不能被调配。以前挪用造成的资金缺口，总部得想办法解决。
解决资金缺口，不能指望房屋的销售了，已售项目且没被挪用的，在竣工结算后只有利润才能能回流到总部，但这部分贡献应该不大。
资金监管加强后，项目间的腾挪就不行了，逼迫企业降杠杆。举个例子，数字不精确哈，只是为了说明问题。比如项目周期2年，自己出5块钱拿地，短期内项目卖出收到10块钱，后续两年陆续总共支出4块钱竣工了事，最后获得10%也就是1块钱的利润。如果买房的钱不能动，其实是5块钱办10块钱的事，2倍杠杆。如果资金监管不严，在收到10块钱后，马上挪用5块钱新开个项目，那么就是5块钱办20块钱的事，4倍杠杆。同时开多个项目，在不同项目的预售款之间腾挪，加大杠杆赚更多的利润。资金监管加强后，不能再通过新开项目，从买房者口袋拿钱填补之前项目的缺口了。如果房企总部不能融资的支持项目，那就直接玩死。之前万科可以总对总，总部继续贷款筹钱支持项目，现在总部贷不到钱了，情况一下和其他非国企开发商一样了，玩不转了。要想继续，只能总部筹钱补以前的资金缺口！
资金缺口有多大呢？总部贷款没戏怎么筹钱呢？筹的钱够不够支持现有项目的建设呢？我现在还没有答案。也就是说现在还在数据上无法评估万科能不能继续活下去。只能定性地推测，万科作为曾经的优等生，如果倒下对需求端的信心打击极大，极大影响购房者的信心，和目前政策的导向不符，大股东应该支持。但还是应该更进一步分析出资金缺口，推测筹资手段和筹资总额，才能比较定量地推测万科能否活下去。（看以后有没有时间和能力补上这块）。
退一步，即使能活下去，杠杆受限，总需求无法回到高峰，万科的利润也无法回到之前的高峰，利润率应该也是要下降的，以前10%多的净利润率应该是回不去了。假设未来10年房地产在10万亿上下，万科活下去占有3%的市场，净利润也是300亿以下了。
以上是我粗浅的分析，可能有很多推测可能与事实不符，先写出来利于自己的思考。本来想在@@其实 的文章回复讨论的，没想到写的长了，干脆单独写出来，看看有没有大佬来指正。 @@又掉坑里了 @@无涯书社