4.9杂谈
最近地产算是跌跌不休，尤其是几个大屁股走势极差，几乎到了六亲不认的地步。
以某绿为例，最近几天跑输了大盘、跑输了板块、跑输了港股同规格同行、甚至跟漩涡中心的某科比肩，股价也是跌破了趋势。
这种时候是值得恐慌的，我也很慌，都快哭出来了
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从2021年高点至今，约束利率下跌了70个基点——4.65到3.95。
市场利率下跌了150个基点以上——当时普遍过5，热点城市近6，而现在热点城市3.85、一些强二线已经到了3.45。
然而，由于资产价格下跌，实际利率却高得离谱——当融资购买资产成为一种“付费买套”行为时，大家就势必缺乏融资动力，也不可避免的缺乏购买动力。
这种时候，资产回报率——租售比就成了定海神针。
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当回报率超过融资成本，资产显然就有购买价值。
部分城市的部分房源已经满足了这个条件，但这种不太多，需要碰运气——大家也不傻，达到了这个标准就会出手。
随着利率进一步走低、就业稳步恢复房租修复、资产价格向下调整，会有越来越多的房源符合这种标准被采购，成交量会显著上升构筑坚实的底部。
如果能把首套和多套“一视同仁”、能够放开购买限制、融资限制，显然会加速这一过程。
价格预期也毫无疑问会反转。
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深圳可谓是这波下行的领跌者。
为什么？
因为深圳的“商品房”是资产回报率非常低的。
一方面，由于地小人多资源分配不均导致商品房非常昂贵。
另一方面，大量的打工仔获取不到足以匹配资产回报率的租金水平的收入。
楼市上行时，物以稀为贵，深圳往往一马当先。
下行时，大家不再着眼未来，那就成了一驴当先。
“但这个城市基本盘仍旧很稳固，这是毫无疑问的”
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保利、华润、招商、中海、万科、克而瑞（丁祖昱）等都认为，楼市长期中枢在10亿平。
克而瑞认为今年前低后高，同比下滑5%。
我个人悲观点——20%。
但我对保持投资力度的龙头企业保持乐观，认为他们能够在权益销售方面持平。
毕竟，有东西才能卖，你非要说存货抬杠我也没办法，不如你思考下：
“为什么会变成存货呢？”
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一季度统计口径房价骇人听闻。
去年一季度大涨时，我曾经说那是结构因素——30城数据远远超过全国口径。
今天，我也同样说这是结构因素——30城数据远远少于全国数据。
为什么小城市占比会提高我也不明白，就不多评价了。
我想说的是，任何时候都尽量保持平和冷静，不要盲目判断牛熊，激动了很容易出错。
也希望朋友们在面对非理性下跌时能够保持理性，不要随着情绪波动，不管是加仓还是割肉。
全文完。