投资，在做完分析之后，要去实践，有时候需勇气。此事不去躬行，终觉浅，不可能提升自己。赌徒与赌鬼的共同点是迷恋肾上腺素，分歧点在于是否理性思维主导。胜率是盈利的可能性，赔率是亏损的大小，值博率VAR对于盈亏大小和操作有一个标准，如果亏损最多10%而盈利可能会有30%，这件事就值得去干。于是在交易上，先设定一个止损点，然后按资金比例去操作，这是交易的基础课目。价投把这种过程控制前置了，留安全边际、不加杠杆、单一品种不大于40%等等，殊途同归。
国家统计局公布的《中国人口普查年鉴2020》显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76㎡，现在中国人口14亿，换言之，国内房产存量574亿㎡。平均以50年为限，年均2%需要更新换代，即年新房需求量为11.5亿㎡，2023年销售面积为11.2亿㎡，已经进入合理区间。不过，农村房产的更新脱离销售统计范围，考虑到人口的城市化聚集，实际的刚需销售体量可能在6~8亿㎡，现在已经进入至少是接近极值区间，万科业绩推介会上郁亮也认为国内住宅的年新增总量就在10亿㎡。这两年房开停滞，未来有机更新可能出现一个短期的断带，两年后某个时段或出现房价快速上升的脉冲行情，持续时间最多1~2年。之后，由于人口持续降低，房价将失去普涨的原动力，但年化6~10亿㎡仍然是一个很大的量级，可以让很多企业活下去并且活得好。房地产作为唯一不可国际贸易的商品，天然具有地域垄断性，对于中国经济的支持作用一直很明显，随着本次房地产清算，以土地财政为特色的拉动将终止。而房产税作为全球惯例的最大直接税种，必然引入中国。房产税的征收将是中国房地产进入常态化发展的标志。我用房地产开发综合景气指数和统计局的房屋销售额增速，拟合了一个内房指数。
过于宏大的叙事对眼前投资没太多意义，房地产行业不可能因为转型而被消灭，一些房开公司必然会生存下来，我觉得万科、滨江这类具备延续下去的特征，因该行业不能也不允许被纯国资垄断。对于眼前的利空，过于放大也是不理性的表现。滨江集团财务数据良性，我认为其合理市值应该在450~500亿元，现在200亿余元预示着未来以年化-14%连续十年，不符合常识；万科则变成了千科，H股更甚，我认为合理市值是1,500~2,000亿元，以H股计量的市值只有650亿元，已远低于其内在价值，市场上充斥着各种鬼故事，用来证明诡异股价的合理性。合同负债与次年的营业额有强关联性，使得房开公司业绩预估相对较为容易，2023年万科合同负债3,104亿元，那么2024年其营业收入大概也就比这个值高一点，比如3,200亿元。合同负债与竣工面积也是强关联，2023年竣工面积3,134万㎡，以单价1万元左右，对应合同负债为3,104亿元；2024年公司计划竣工面积为2,206万㎡，对应合同负债的2,200亿元左右，即2025年营收在2,200亿元以上。近几年营业净利润率持续在下降，过去十几年都是10%±1%，近两年跌到5%以下，2023年只剩2.61%了，剔除非常态的减值准备金因素，这个值大约在3.5%左右，2024年业绩将在80亿元不到；若回升到4.5%，2024年业绩将在100亿元左右。财务分析万科2024年预期业绩80~100亿元，换言之，现在港股市值650亿元也已充分体现了极值预期。
反观该公司2023第四季度由盈转亏的最大原因是计提了35亿元减值准备金（上一年这个数值是4.5亿元），直接将当季业绩干到了-15亿元，拖累年度业绩不及预期远甚。也许管理层继续谨慎风格，但财务手段让人不喜，至少刻意压缩23年业绩意图过于扎眼。万科是有前科的，姚老板出手前，万科业绩承压有很大原因是财务端不够诚恳。推介会人为表现的再朴实也不如一组财务数据更有说服力。那么问题来了——在企业外患纷炽的时刻，财务数据刻意压缩为了什么？不是担心活不下去吗，为什么还在为活下去之后的粉饰业绩做伏笔？恒大暴雷前，恨不得把利息全部资本化，恒大是活不下去的范本，看看万科与死前的恒大有多不同（下图是马喆的《估值的标尺》相关内容，深入浅出，推荐阅读，顺便说明一下，背景书架上都是孩子的书，我不看的）。to be or not to be this isn't a question——这才是管理层的心声。通过财报看到了管理层真正的自信，可惜不够诚恳。
政策是逆势的，救市不可避免，恒大已经倒灶、融创几乎等于死亡、碧桂园还剩一口气……不能让地产风险向金融机构延伸，治大国如烹小鲜，不能变成翻大饼，动作太猛容易扯到蛋，最终会侵害中国整体经济，不能让中国居民被迫成为埋单者，该出手时就出手。如今，万科交易量巨大，说明对未来趋势存在很大分歧，而分歧的存在正是高利润的来源。最近这样的品种多起来了，药明康德H股，浙江沪杭甬H股，主账户陆陆续续买入，等市场先生来验证，量变终会质变，小楼听春雨，慢慢积满秋池，后面就是澎湃的洪流，小海鲜搞成肉夹馍。
郁亮们主动降薪了，但仍有很多人在质疑王石的千万年薪，万科三十年实实在在给股东分了千亿红利，这样的经理人，我如果有实力，愿意给百亿甚至更高对价。老王一年拿千万到其离开这个星球，估计拿不到十亿，我觉得太少了。天天盯着老王们钱包的，就这点眼界心胸，有哪个有能力的管理者会来为你服务？有没有财富是未来的可能性，但没有富人思维，估计很难发财了。在诅咒他人时，其实伤的是自己的财运。
《追寻价值之路》写得不错，我很少贴书签，这本书贴了不少。作者在每一段历史描述之后都会夹带私货，这些私货很有见地。
孩子账户2019年5月设立以来，总收益50.05%，今年收益8.11%。
