一季报就这么点，没啥好分析的，读完一圈花不了几分钟，好的坏的都说一下：
隐忧：
1.结算毛利率下降：租金收入按照30亿，毛利70%，成本9亿进行测算。则住开营业收入113.5亿，成本=108.1亿-9亿=99.1亿，推测毛利=14.4亿，推测结算毛利率=12.7%。
这个数据去年全年平均是13.9%，下降了1.2%。
2.有息负债没有减少：一季度有息负债余额=10亿短债+260亿长债+171.8亿一年内长债+128亿应付债权=570亿，和去年年末持平。
3.继续计提两亿。
亮点：
1.债务结构更加合理：虽然有息负债的总额没有减少，但是从结构上来说，短期债务数量减少，部分置换成了期限更长的债务。
2.从债务结构的情况结合新城的管理层表态，可以预计新城有息负债的降低已经到了尾声，以后的工作重点应该是合理调整期限结构和负债成本。
3.计提工作进入尾声，这次计提的项目不是存货，而是无形资产，无形资产中有计提可能性的，有且只有土地使用权。
去年年末的账面价值只有10亿多，这次一口气计提了两亿，未来这块儿没什么雷了，即使有，总量摆在这里了，影响不大。
现在存货，无形资产，信用减值的水分都很干了，真真正正的可以甩开包袱撸起袖子加油干。
4.未来结算毛利率有望提升：
一季度的有息负债规模比去年同期是少了很多的，有息负债的成本也是稳中有降，但是观察利息费用反而比去年要高，说明有息负债的资本化比例显著降低了，这对未来结算的毛利率有一定提振作用，这点从现金流量表和利润表可以对比着看。
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综合来看，新城的一季度报表让人有一种错觉，就是明明可以做的很漂亮的，非要做的不这么好看，犄角旮旯里找出一点东西都要硬着头皮减值，有息负债的资本化率也在往下压。但是内功一直在苦修，优化负债结构。
给人一种用力过猛的感觉。
就好像一直在蓄力，准备放大一样。
不得不感叹一句，税务筹划有高人啊，2026看我猜的对不对。