简要分析网上房产交易公司Opendoor。Opendoor是一家领先的住宅房地产交易电子商务平台。通过利用软件、数据科学、产品设计和运营，Opendoor正在为住宅房地产建立一个可管理的市场，与传统的房地产交易相比，它为买卖双方提供了更好的体验。Opendoor会不会是下一个亚马逊或者特斯拉，会不会利用现代科技手段彻底颠覆传统的房产交易模式，变成一只百倍股。这只股票雪球上的报告很多，雪球上的兄弟们分析已经非常全面了（漫步Ethan金融笔记），我只是补充一点点我自己的观点。$Opendoor(OPEN)$
一，轻资产运作。因为OPEN的资产负债表和利润表都很简单，我大概简单分析一下。
2023年三季度资产负债表，总资产39.5亿美元，其中现金23.8亿，库存房产13.1亿。负债大部分为房产抵押贷款23.3亿。如果能够仔细把握美国的房地产市场周期，就是收购的房产不要买贵了，库存的13.1亿美元房产的变现周期就不会太长。就是整个公司的资产负债表是非常简单的，虽然持有很多房产，但这也是OPEN的一种商业模式，但还是可以明显看出来就是一种轻资产模式。OPEN所持有的房产，理论上拥有很高的流动性。和其他制造业比如厂房，机器设备肯定不一样，这样的实业公司，净资产比如100亿，但如果公司开始清算，可能这些资产就是一堆垃圾。
2023年三季报利润表，OPEN截止到2023年第三季度，亏损1.84亿美元，每股亏损0.28美元。
定性分析才能赚大钱，这也是投资最难的地方。-- 段永平。
二，美国房产交易大概很少没有被网络颠覆的行业- 大部分房产交易还是offline。
传统的房产交易代理agent钱多活少离家近。6%的房产中介收费，实在太贵了。如果因为工作原因，把Charlotte的房产卖掉，搬到Houston,这一买一卖的两次交易，差不多有12%的中介费，太高了。中介所做的工作实际上是很少的。但是这个行业多年形成的惯例就是这样，如果你在Zillow 上搜到心意的房产，绝大部分都需要通过中介来完成。ibuying很有可能会颠覆整个房产交易行业。
三，相对于国内房产而言，美国房产实际上更像是标准化产品。美国的房产有差异化，但是差异相对于其他国家，可能要小一些。所以房产估值相对而言可能更容易一些。房产估值肯定也是一个技术极高的商业模式，很多卖家可以把房产直接卖给OPEN, 大概两周就可以拿到现金了。而按照传统的交易模式，可能需要2到3个月时间，并且销售房子还是很费时费力的事情。
四，暂时利润不高，但整个商业模式实际上有极高的护城河。Zillow关闭ibuying业务，转而和OPEN合作。同时也证明了以下3点：1)美国消费者真的喜欢iBuyers。2)想做好iBuying这门生意真的很难。3) Opendoor或许是世界上唯一一家拥有足够技术进行大规模开展iBuying这项业务的公司。iBuying是什么？iBuying本质就是房屋倒卖，这项业务历史久远，但在过去，它的规模很小且区域性限制很强。新技术的驱动下，iBuyers利用大数据和人工智能为自动估值模型提供动力。在iBuying模式下，卖家只需要在线填写一份表格，网站便会通过大数据和机器学习算法等技术，对房屋情况和周边环境进行分析并给出报价，如果卖方接受报价公司便直接以现金全款买下房屋。成交后，iBuyer将对房屋进行简单的维修并再次挂牌出售。iBuying流程极简，省去了寻找房产经纪、再开放参观、接受报价、协商、房屋勘验、修缮房屋、贷款等繁琐的买房流程，将交易全流程缩减到大概两周，并且不需要卖家花费过多精力，对于很多想要快速脱手房产回流现金的卖家极具吸引力。iBuying的盈利主要来自于两个方面：一是平台会根据房屋情况一次性向卖家收取售价一定的手续费，同时也省去了卖家的维修费用和时间成本。二是在对房屋进行重新设计装修后，可以更高的价格卖出房屋赚取差价。美国有很多这种收购打折房屋，专修后转手出售赚钱的业务。但是这种业务也有局限性，就是打折房屋的数量是有限的，规模方面不太可能做大。
华尔街分析师早前就对Opendoor和Zillow进行过长达几个月的调查，就发现Opendoor拥有一支比Zillow更注重技术的工程师团队，他们收集了比Zillow更丰富的数据集，并开发了更智能的定价算法，对住房市场趋势做出了更准确、更动态的反应，相比于Opendoor的人工智能技术，Zillow的技术真的很糟糕。iBuying的核心技术就是他们的定价算法，这些公司需要能够利用强大的数据集来准预测未来几个月的房价趋势，这样他们才可以非常自信地购买房屋，再转售它们获得利润。所以Zillow就是因为算法出现失误导致溢价收购，房子最终砸在自己的手里。
五，除了有收购房屋，然后再出售的业务。OPEN也有开始第三方中介业务，就是撮合买方和卖方直接交易，收取佣金，不占用资本金。我觉得OPEN的这个业务发展方向是非常正确的。也只有OPEN积累更多的买方和卖方数据，OPEN才能逐渐进化成一家平台型公司。收购再出售业务和第三方中介业务结合起来，会提高OPEN的销售额度，也会加快OPEN盈利的进度。
六，未来看房的新手段：无人机，VR，大数据。无人机的发展将给看房购房者提供全新的视角，例如查看用梯子够不到的房屋外墙，或检测房屋附近晚上的噪音。随着无人机的价格越来越便宜，我们可以想象得到。未来的购房者在购买房屋之前将会充分利用无人机来做各种各样的调查。例如，调查周围邻居是否会在每个周末大搞派对，吵扰他人；在一天中的关键时间节点上这里的交通是否嘈杂；以及其他传统看房不易获得的、但对住户长久幸福很重要的信息。随着VR技术的成熟，很有可能会完全颠覆掉传统的offline中介业务。比如我现在去买房，不仅仅是仔细检查房子内部的结构和细节，甚至周围社区的情况，小区环境，周围的商场等。VR技术成熟以后，自己坐在家里，就像你到了现场一样。和网上购物一样，现在的电脑还是二维的，但很快就会变成三维的。通过VR购物，就像你在逛商场一样。
七，OPEN和贝壳业务的简单比较。$贝壳-W(02423)$
OPEN业务和贝壳有相似之处，都是轻资产运作。
我们持有少量的贝壳股份，不构成任何投资建议。
贝壳主要是建立了一个房产交易平台，除了自己的代理可以在上面完成交易，其他代理公司也可以和贝壳合作，所以贝壳有分佣的费用。根据2023年半年报，截止到2023年6月30号，外部分佣为133亿，而贝壳同期的内部佣金和薪酬为97亿。
除了新房，二手房中介，贝壳开拓了家装家居业务和租赁管理业务，实际上现在贝壳是三块业务齐头并进了。
贝壳的家装家居业务有点像房屋内部翻新，我们实际上已经处于一个存量房时代了，这一块业务有着极大的市场空间。
我们比较一下贝壳的佣金和海外的房产交易佣金，就会发现贝壳的佣金还是很合理的。可能更大的原因是贝壳的佣金受国内政策的控制和影响。$贝壳(BEKE)$
我觉得所有的房地产企业，贝壳可能是少数企业不受房产周期的影响。贝壳拥有的大数据，对客户的需求可以精准把握。贝壳实际上拥有极高的护城河和竞争优势。
八，OPEN和WeWork 业务的简单比较。
我看到雪球上有一个兄弟的观点是OPEN和WeWork 业务很相似，就是房产买的越多，会导致亏损越多。
WeWork 和已经退市的蛋壳公寓业务相似，收购的房产和出租的房产之间如果没有足够的利润空间，才是买的越多亏损越多。
如果OPEN开发出非常智能的定价算法，对住房市场趋势做出了更准确、更动态的反应，持有的房产价格下跌的风险就会小很多。这也实际上是OPEN现有的商业模式下核心的风险之一，比如随着房产下跌周期的开始，OPEN却高价收购了太多库存房产。
九，最后的结论：
1, 像VC一样的一笔投资，如果OPEN能颠覆整个房产交易市场，建立一个像亚马逊一样的平台型公司，很有可能就是一只百倍股。但可能也会失败。
随着OPEN积累更多买家和卖家的数据，OPEN会不会进化成像亚马逊一样的平台型公司呢？肯定有这种想象力。
2，如果我作为房产的买家，我不一定会选择OPEN，因为OPEN现有的售卖房产可能没有足够多的选择，或者我在Zillow上找到满意的房产并没有在OPEN上，但也许随着时间的推移，OPEN业务的扩张，OPEN会给买家更多的选择。但是如果我作为房产的卖家，我是非常乐意和OPEN合作的。售价和通过agent差不多，周转时间快很多，省时省力。
3，OPEN收购的房产会不会价格太高，导致亏损，或者形成房产库存卖不出去，这也是Zillow最后关闭ibuying业务的原因，转而和OPEN合作。正因为这个定价法则很难，实际上也构建了OPEN很深的护城河。@今日话题