郁亮关于房地产的最新判断

别判断了，赶快卖资产吧

不要认为开发商拿地是为了利润，开发商拿地，很多时候是为了融资，给资金池蓄水，现在的方向，是去资金池化，那就需要快速缩表，减少短贷长投的比例，因为库存去化流速下降，长投的比例会越来越多，现金需求会越来越大，靠老模式大概率结果都一样，尤其股东背景不强的情况，地产做成类金融的模式，就必须靠最后贷款人，假如股东背景不强，就尽早自救，不要异想天开。

昨天听的一个不良资产案例，1：交出完整控制权，2：江苏的地级市，房价砍到4500-4580，资方后进先出，这个老板因为认怂了，接受了这个方案。

短贷长投，就别谈什么长期，这种自欺欺人，已经害了无数企业。

持有资产的人都有侥幸心理，但这里有条红线，一旦把自己熬到风险组公司，进了保交付序列，会非常惨烈，新进资金，要求会非常多，把原有股东打个稀巴烂，你不接受，就是暗无天日的黑洞。

别判断了，赶快卖资产吧

长考后的表态

$万科A(SZ000002)$ 我一直佩服万科管理层洗脑或操纵心智的能力，郁亮谈到城镇居民人均住房面积这部分内容就是在洗脑，他论述一大段内容就是想让听者形成“中国房地产市场还要建很多房子，房子的面积也要更大”这个概念，然后有些投资者就会形成万科以后还会更辉煌这个概念，这是个伪概念，是一个需要多年后才能证伪的概念。实际上现在各个城市的房子已经过剩了，估计有的人要说还有人需要换房子，我只能说这些人在过去10年20年都没住上新房，那他们买得起新房的概率还是很低，买得起房子的人已经买了，很多手里都不止一套房。
万科在房地产最热的时候利润最高才400多亿，其实想想就知道未来10年万科每年利润能到多少，前提是万科活了下来。
再谈万科一个成功洗脑的概念，很多万科投资者多年来认为万科会活下来“捡死鱼”，“万科未来的市占率会提高”，但捡死鱼的事一直没发生，实际上万科是在卖资产求生，市场现在担心的是万科有可能成为死鱼。“捡死鱼”这个概念就是万科管理层灌输给投资者的。

万科是2020年触价值投资后，买入的第一家公司。由于对商业模式认知的转变，于2022年开始，慢慢调仓了约80%到分众。算了下，这部分浮亏约35%。
不觉间，万科股价已跌破12元，有传言也将爆雷。以我对万科的了解，认为这个是不太可能的。
相反，我认为，如果有一家地产公司能够穿越周期，那大概率是万科。
那么，当下不足12元的万科，以五年、十年的眼光来看，是否有投资价值？

万科判断还是有一定前瞻性的

算人均面积时想到用实际面积，那算每平米房价怎么就不提实际面积呢？
用套内面积一算每平米房价更是高得离谱了

个人判断，万科肯定死不了。
如果万科都要倒了，房市肯定崩盘了，第二个日本就出现了，ZF肯定不会等到那一刻才出手。

学习。

我查了一下日本2022年的人均住宅面积是35.2米，意思日本这么多年没有变化，也有可能日本四十年前人均面积已经达到顶峰了。万科的老总显然玩了文字游戏，让大家觉得中国现在和日本四十年前一个水平，未来还有大发展

可怜的郁亮。说的一些结论现在还没有被证实，群众骂；将来如果被证实错了，群众自然骂；将来如果被证实对了，还是要被现在已经在骂又错过了买房机会的群众继续骂。难啊。